A „jókarbantartási” kötelezettség

A jókarbantartási kötelezettség nem teljesítésével kapcsolatos kötelezésre vonatkozólag az utóbbi időben számos kötelezett kaphatott olyan tartalmú értesítést, hogy – az előírt jókarbantartási kötelezettség nem teljesítése miatt – a végrehajtást elrendelték vele szemben, illetve megkeresték a Nemzeti Adó- és Vámhivatalt a végrehajtási eljárás lefolytatása miatt, ezért fontosnak tartjuk, hogy az ezzel kapcsolatos fontosabbak szabályokra felhívjuk az érintettek figyelmét.

Miért most?

A közigazgatási határozatok végrehajtását (önkéntes teljesítés elmaradása esetén), így az előírt jókarbantartási kötelezettségekkel kapcsolatos végrehajtási eljárást is, a 2018. január 1. napjától hatályba lépett jogszabályváltozások következtében az állami adóhatóság folytatja le; az első fokon eljárt közigazgatási hatóságok ezért most keresték meg az adóhatóságot az olyan közigazgatási határozatok végrehajtása végett, melyeket a kötelezettek önként nem hajtottak végre.

Jogszabályi háttér

Az építőipari kivitelezési tevékenységről 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 2. § (d) pontja szerint jókarbantartó tevékenység alatt a meglévő építmény, építményrész kármegelőzésére, kárelhárítására, karbantartására, helyreállítására, felújítására, javítására, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá tételére, illetve ennek és üzembiztonságának megtartására irányuló építési-szerelési munkát kell érteni.

Ugyanezen Korm. Rend. 34. § (5) bekezdése szerint „az építmény tulajdonosa jókarbantartási kötelezettsége teljesítésének keretében köteles az építmény jó műszaki állapotához szükséges munkálatokat elvégeztetni, és rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságát folyamatosan biztosítani.”

De mit is jelent ez a hatósági gyakorlatban?

A fenti jogszabályi megfogalmazásból úgy tűnhet, hogy a hatóság már a legkisebb hiányosság esetén is jókarbantartási kötelezést adhat ki, a valóságban azonban kizárólag akkor kerülhet sor jókarbantartási eljárás lefolytatására, illetve kötelezés kiadására, ha életet vagy vagyonbiztonságot veszélyeztető állapot áll fenn.

Mire kell figyelni műemlék építmény esetében?

A jogszabály külön rendelkezik arról az esetről, ha műemlék építmény állaga romlott le; ez esetben a műemlék tulajdonosa köteles a jókarbantartási kötelezettség keretében a védettséget megalapozó műemléki érték sértetlen megőrzésére is.

Kit kötelez a hatóság?

A jókarbantartási kötelezés alanya kizárólag az adott ingatlan tulajdonosa (tulajdonosai) lehet.

A kötelezett személy tekintetében külön problémát okozhat azon eset, amikor társasházakban lévő lakásokkal, égéstermék elvezetőkkel (kémény) kapcsolatban ad ki az építésügyi (korábban építésfelügyeleti) hatóság jókarbantartási kötelezést.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. 1. §. (1) bekezdése egyértelműen kimondja, hogy „az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.”

A fentieknek megfelelően, ha a kötelezés társasházi közös tulajdonnal kapcsolatos, akkor kizárólag a társasházat, mint jogi személyt lehet kötelezni a jókarbantartási munkálatok elvégzésére, ennek megfelelően arra nincs lehetőség, hogy a hatóság figyelembe vegye azt, hogy a kötelezéssel érintett ingatlanrészt valamelyik albetét tulajdonosa kizárólagosan használja (bármilyen jogcím alapján); a jogszabály szerint kizárólag az adott ingatlan tulajdonosa kötelezhető a jókarbantartási munkálatok elvégzésére.

dr. Dobos István ügyvéd 

Építési joggal kapcsolatos kérdése van? Szívesen állunk rendelkezésére!

dr. Dobos István ügyvéd
e-mail: dobos@doboslegal.eu
+3630-3088151