Biztosan a tulajdonostól vásárol a vevő ingatlant?

Avagy miért fontos az ingatlan-adásvételi szerződésben megfelelő összegű kötbérkikötés mellett a tulajdonátruházásra vonatkozó szavatossági kötelezettség rögzítése.

Ingatlan adásvételi szerződés megkötése és a tulajdoni lap vizsgálata:

Alapvető ügyvédi feladat ingatlan adásvételi szerződés szerkesztésekor, hogy az okiratszerkesztő ügyvéd teljes körűen megvizsgálja az ingatlan tulajdoni lapját: Ellenőrizze, hogy az eladó az ingatlannyilvántartásba bejegyzett tulajdonos-e, illetve hogy a tulajdoni lap tartalmaz-e az ingatlannal kapcsolatos terheket. Elidegenítési és terhelési tilalom fennállása esetén például az ingatlan nem átruházható.

Amikor az ingatlan tulajdoni lapjának vizsgálata nem elegendő:

Ingatlan tulajdonjogát a tulajdonostól lehet fő szabály szerint megszerezni. Tekintettel arra, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhitelesen tartalmazza, hogy ki az adott ingatlan tulajdonosa, úgy tűnik, hogy egyszerű dolga van a vevőnek az ingatlan adásvételi szerződés előkészítésekor: Elegendő az ingatlan tulajdoni lapját „lekérni”, majd ott a tulajdoni lapra bejegyzett ingatlantulajdonos személyét ellenőrizni. Vannak azonban olyan esetek, amikor ez mégsem elegendő:
Elképzelhető olyan eset is, amikor az eladó a tulajdonjogát érvénytelen vagy hatálytalan jogügyleten alapulva szerezte meg. Ennek egyik példája az, amikor a felek nem vették figyelembe például egy adott önkormányzat elővásárlási jogát az ingatlan-adásvétel során. Ilyen helyzetben az önkormányzat utólag megtámadhatja a szerződést úgy, hogy az ingatlannyilvntartásról szóló törvény szerint törlési pert indít: Keresettel kérheti a bíróságtól a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását érvénytelenség címén az, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti. Amennyiben a törlési per eredményeként megállapításra kerül, hogy a tulajdonszerzés érvénytelen volt, úgy az eladó a törlési per végén hozott ítélettel törlésre kerül, mint az adott ingatlan tulajdonosa.

Az új vevő helyzete a törlési per függvényében:

A fentiek alapján természetesen felmerül a kérdés: Amennyiben megállapításra kerül az eladó tulajdonszerzésének hibája, az hatással van az ingatlan „új vevőjére” is?
Amennyiben a törlési perben hozott ítélet szerint megdől, hogy az ingatlan eladója érvényesen szerezte meg a tulajdonjogát, úgy a törlési per az érvénytelenül tulajdonjogot szerző eladótól ingatlant szerző vevővel szemben is megindítható. A Polgári Törvénykönyv szerint ezen igényeket a jogosult a szerződéskötéstől számított három év elteltével nem érvényesítheti. Az ingatlan vevőjének kockázata tehát határozott idejű.
Függetlenül attól tehát, hogy az eladó az ingatlan-nyilvántartásban az adott ingatlan tekintetében tulajdonosként bejegyzésre került, a vevő számára kockázatot jelent az, hogy az eladó milyen jogügylettel szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát. Adott esetben az eladó tulajdonszerzésének jogi hibája megakadályozhatja, hogy a vevő az ingatlan tulajdonosává váljon.

Mi a megoldás?

A fent írtak alapján egy jogi átvilágítás során szükséges lehet azon ügylet körülményeinek és dokumentációjának teljes körű vizsgálata, amellyel az eladó az ingatlant korábban megszerezte. Különösen fontos ingatlanadásvétel esetén ez a jogi átvilágítás akkor, ha az eladó tulajdonszerzése óta három év még nem telt el, hiszen ilyenkor egy törlési per keretében akár az új vevőtől is „elperelhető” a nemrég szerzett ingatlan.
Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt lefolytatott átvilágításon kívül szintén indokolt lehet megfelelő összegű kötbérkikötéssel megerősített szavatosságvállalást kérni az eladótól, amely esetben az eladó szavatol azért, hogy ő az ingatlan tulajdonosa, illetve hogy harmadik félnek nem áll fent olyan igénye, amely alapján az eladó korábbi tulajdonszerzése egy törlési per keretében megdőlhet.

Amennyiben Önnek ingatlanjogi kérdése van, úgy a Kapcsolatok menüpont alatt fel tudja venni munkatársunkkal a kapcsolatot.

  • Bazsó Krisztián

    Tisztelt Dobos István!

    Bazsó Krisztián vagyok!

    Az iránt érdeklődöm, hogy 2012.03.08-án íródott köztem és egy másik fél között egy ingatlan adás-vételi szerződés, melyet ügyvédi ellenjegyzés után a földhivatal el is fogadott!

    A szerződésben kikötött vételár nem került átadásra, viszont én aláírtam egy nyilatkozatot, hogy átvettem az összeget! Ezen nyilatkozat írásakor viszont csak én voltam jelen és egy ügyvéd, aki ellenjegyezte aláírásával és bélyegzőjével.

    Pénzátadás nem történt. és a másik fél sem volt jelen! Mai napig viszont a másik fél nevén szerepel az ingatlan tulajdonjoga!

    A valóság az, hogy az adás-vételi szerződés színlelt, mivel nem történt pénzátadás.

    Ezzel a szerződéssel próbáltam az akkor még a nevemen szereplő ingatlant “megmenteni”, mivel korábbról egy személyi kölcsönöm nem visszafizetéséből adódóan egy követeléskezelő cég jelezte számomra, hogy jelzálogot jegyeztetne a házra!

    Ebből az okból kifolyólag írtam alá a színlelt adás-vételi szerződést, és a pénzátvételi elismervényt!

    Jelenleg még a lakásban lakom, mivel a másik féllel használati szerződét írtunk, hogy legalább legyen hol laknom, ha már pénzt nem kaptam érte!

    Időközben viszont a másik fél-a “vevő” jelezte számomra, hogy el akarja adni az ingatlant, és ennek érdekében ki akar lakoltatni!

    Mivel a kilakoltatást csak bírósági jogerős ítélettel teheti meg-elmondása szerint, ezért jelenleg használati szerződéssel próbálja meg eladni ár alatt, így átadja a pereskedés jogát az új vevőnek!

    Mindezek elmondása után az én szándékom az lenne, hogy bírósági pert kezdeményeznék színlelt szerződés bejelentése címen, mivel hogyha sikerül eladniuk a lakást a fejem fölül, hajléktalan sorsra kényszerülök, és így nagyon csekély az esélyem a későbbiekben arra,hogy a társadalom szerves része legyek!

    Szándékomban áll a személyi kölcsönöm rendezése, viszont ha kisemmiznek, igen csekély esélyem lesz rá az életben, hajléktalanként!

    A kérdésem az lenne Önhöz, hogy jelenleg 2015.február 6-án jogomban áll-e megtenni ezt a feljelentést Önmagam, a másik fél illetve a szerződéseket készítő ügyvéd ellen?

    Várom válaszát előre is köszönettel és tisztelettel: Bazsó Krisztián