Hat fontos szabály az építési jogi perek hatékony kezeléséhez

Bírósági peres eljásári gyakorlatunk során azt tapasztaljuk, hogy az építési joggal, vállkozási szerződésekkel kapcsolatos perek az esetek többségében még az általános gyakorlatnál is jobban elhúzódnak. Ennek az oka elsődlegesen az, hogy ezen építési jogi perek komplex (jogi és műszaki) megközelítést igényelnek, az iratanyag (építési jogi dokumentáció) kifejezetten terjedelmes, illetve még a legegyszerűbb építési jogi perek esetében is szinte minden esetben építési jogban jártas igazságügyi műszaki szakértő igénybevétele szükséges.

Nézzük meg, mit lehet tenni annak érdekében, hogy elkerüljük a hosszadalmas építési jogi pereket, vagy legalább csökkentsük annak időtartamát:

1. Kivitelezés pontos rögzítése a szerződésben.

Sajnos manapság is gyakran találkozunk olyan kivitelezéssel, amely a szükséges írásbeli dokumentáció elkészítése nélkül kezdődik és zajlik. Építőipari kivitelezés esetében mindig fontos, hogy a felek szerződésben rögzítsék egymással szembeni elvárásaikat, így a beruházó, a kivitelező, illetve valamennyi alvállalkozó tudja majd, hogy milyen feltételek esetén tud szerződésszerűen teljesíteni, illetve milyen szolglátatást követelhet a másik féltől.

2. Építési napló vezetése.

Peres gyakorlatunk tapasztalata, hogy az építési naplók az esetek túlnyomő többségében hiányosan kerülnek vezetésre, kitöltésre. Fontos kiemelni, hogy a bíróság az építési naplót minden építési jogi perben alaposan – a kereseti kérelem keretei között – megvizsgálja, így kifejezetten fontos az építési napló pontos vezetése.

3. Pótmunka és többletmunka pontos rögzítése az ajánlatban és a szerződésben

Visszatérő probléma az építőipari beruházások során a pótmunka és a többletmunka elhatárolása. Az építtető és a kivitelező szempontjából is egy kifejezetten lényeges fogalompárról van ez esetben szó. A pótmunka a szerződés alapját képező dokumentációban nem szereplő külön megrendelt munkatétel. Ennek megfelelően – tekintettel arra, hogy a pótmunka nem szerepel a szerződésben – az átalányáras építőipari kivitelezések esetében is a pótmunkát külön meg kell térítenie az építtetőnek. Ezzel ellentétben a többletmunka a szerződéskötés alapját képező (ajánlatkérési vagy kivitelezési) dokumentációban kimutathatóan szereplő, de a szerződéses árban (vállalkozói díjban) figyelembe nem vett tétel. A többletmunka fogalmának tehát következménye az, hogy átalányáras szerződések esetén ezen munkák nem követelhetők az Építtetőtől.

4. Igazságügyi műszaki szakértő igénybevétele

Az építési jogi perek során szinte minden esetben szükséges igazságügyi műszaki szakértő igénybevétele, tekintettel arra, hogy a műszaki, építési szakkérdések megítéléséhez és eldöntéséhez a bírók, illetve az ügyvédek sem rendelkeznek a szükséges szakértelemmel. Álláspontunk szerint a legtöbb ügyben a peres eljárás megelőzőséhez és peren kívüli egyezséghez vezet, ha a felek már a peres eljárás megindítása előtt igénybe veszik építési beruházásokban jártas igazságügyi műszaki szakértő segítségét. Ez végső soron a költségek szempontjából is kedvezőbb, hiszen a szakértői díjon kívül számos olyan költségtételt nem kell viselniük a feleknek, amik egy építési jogi perben egyébként felmerülnek.

5. Ténykérdések pontos tisztázása és ismerete.

Az építési jogi perek esetében a ténykérdéseken kívül számos jogi és műszaki kérdés is felmerül. Ezen kérdések tisztázásához azonban fontos, hogy az eljáró ügyvéd az ügy pontos ténykérdéseivel is tisztában legyen. Enélkül bármelyik, illetve bármennyire nyerhető építési jogi pert is el lehet veszíteni. Különös jelentősége lehet az időjárási körülményeknek, az esőnapoknak, a társvállalkozók, alvállalkozók kivitelezési munkáinak, illetve az esetlegesen olyan vis maior okoknak, amelyek miatt a kivitelezést nem lehet határidőre elvégezni.

6. Költségek tervezése

Egy építési jogi, kivitelezési probléma esetén feltétlenül szükséges, hogy a megbízott ügyvéd részletesen tájékoztassa az ügyfelét a pereskedés várható költségeiről. Az illeték, illetve az ügyvédi munkadíj mellett külön készülni kell az építési műszaki szakkérdésekben jártas szakértő díjának előlegezésére, amelyet a bizonyításra kötelezett félnek kell viselnie.

  • Sós Zoltán

    Mit csináljon a vállalkozó ha szerződés előző év dec 31-ig szolt júniusban fejeződött be a munka a megrendelő meg most szeretné a kötbért érvényesíteni mert nem zárom le az építési naplót amíg nem rendezi el a plusz munka költségeit

  • Réczeg-Molnár Krisztina

    Tisztelt Dobos úr!
    Családi házunk építése folyamatban van!
    A kivitelező a ház kitűzésénél elmérte az alapot, így 3nm-rel nagyobb
    lett az épület! Az ő válasza egyszerűen annyi volt hogy, nagyobbak
    lesznek a szobák!
    Nyilvánvalóan igaza van, viszont nekem ez többletköltséggel jár! A mai
    négyzetméter áron közelít a milliós tételhez!
    a kérdésem hogy kötelezhetem e a kivitelezőt kompenzációra illetve
    kártérítésre? Továbbá mint utólag kiderült 15cm-rel elmérték a garázst is így valószínű bontani kell az épületnek ezt a részét!
    Mik a lehetőségeink illetve tudok e pert indítani a kivitelező ellen?
    Köszönettel: Réczeg-Molnár Krisztina