A jelenlegi jogi szakirodalomban nem találkozhatunk a panorámajog kifejezésével, de a bírósági gyakorlat már évtizedek óta foglalkozik az elvesztett panoráma által okozott értékcsökkenésre alapított kártérítési perekkel.

A panorámaperek olyan perek, ahol az elveszett panorámáért perelnek a károsultak. Az igényérvényesítés hátterében az a jelenség áll, hogy a szép panorámával rendelkező ingatlanok értékét jelentősen csökkenti, ha ez a panoráma megcsúful vagy egyenesen megszűnik, valamiféle beépítés által. Jelentős értékcsökkentő hatással jár tehát, ha például a Dunára vagy szép természeti tájra való kilátás megszűnik.

A panorámaperek tehát alapvetően kártérítési igénnyel függnek össze, kártérítési per indítható az elvesztett panoráma miatt bekövetkezett értékcsökkenés megtérítése iránt. Kiemelten fontos, hogy a per akkor is megindítható, ha az építkezés jogerős építési engedély alapján zajlott le.

A korábbi Ptk-ra alapozott bírósági döntések a kártérítés jogalapjának a régi Ptk. 339. §-t nevezték meg (jogellenes károkozás). A károkozás jogellenességét a régi Ptk. 100. §-ára alapozták, mely a dolog használatának általános magánjogi korlátját lefektető jogszabályhely.

Mindezek alapján a tulajdonosnak a dolog- adott esetben az ingatlan- használata során köteles tartózkodnia minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.

Az építtetőnek ez alapján úgy kell eljárnia, hogy saját építkezésével a már fennálló szomszédos épület forgalmi értékét csökkentő károsodást ne okozzon – ha az kellő gondosság és körültekintés mellett elkerülhető.

Akkor is jogos a kártérítés, ha a szomszéd engedéllyel és annak betartásával építkezett, vagyis a panoráma elvételére a hatóság kvázi engedélyét adta.  (BDT2001. 532.)

Az új Ptk. alapján még nem igen születtek bírósági határozatok panorámaperekben, ám feltételezhető, hogy a bírósági gyakorlat változatlanul meg fogja ítélni a hasonló kártérítéseket.

Az új Ptk.-ban a megfelelő jogszabályhelyek:

5:23. § [A dolog használatának általános magánjogi korlátja]

„A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.”

6:518. § [A károkozás általános tilalma]

„A törvény tiltja a jogellenes károkozást.”

6:519. § [A felelősség általános szabálya]

„Aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni. Mentesül a felelősség alól a károkozó, ha bizonyítja, hogy magatartása nem volt felróható.”

Joganyagok:

BDT2015. 3360.

Ahhoz, hogy az építtető a szomszéd szükségtelen zavarásának felróhatósága alól kimentse magát, azt kell bizonyítania, hogy az építkezés csak ezen a módon volt megvalósítható. Ennek során nem a már megvalósult épület adottságaiból kell kiindulni, hanem azt kell vizsgálni, hogy megfelelően összehangolt tervezés esetén más, a szomszédok érdekeit is szem előtt tartó megoldás az építtető saját tulajdonosi érdekeinek aránytalan sérelme nélkül megvalósítható lett volna-e.

BDT2007. 1567.

A kilátás elvonásával kapcsolatos kártérítési igény elbírálása során az építkező felet terheli annak bizonyítása, hogy az épület elhelyezése során a jogosult érdekeinek figyelembevételével járt el, az épület megvalósítása és elhelyezése során mindent megtett azért, hogy a szükségtelen zavarást elkerülje.

BDT2001. 532.

A szomszéd ingatlanában bekövetkezett értékcsökkenés miatti kártérítési felelősség alól az a körülmény sem mentesít, ha építési engedéllyel történt az építkezés.

BH1993. 161.

A szomszédos épület forgalmi értékének csökkenésében jelentkező – az elkerülhetetlenül szükséges mértéket meghaladó – kárt (kilátáselvonás, intimitásvesztés) a későbbi építtető akkor is tartozik megtéríteni, ha építési engedéllyel és az építési szabályok betartásával építkezett.

BH1992. 171.

Felüljáró építésével okozott károsító hatások (zaj és légszennyeződés, a kilátás csökkenése, a bezártság érzetét keltő hatás) miatti kártérítési felelősség egyes kérdései.

Megjegyzés:

Másik kárkövetkezmény az intimitás sérelme vagy intimitásvesztés. Ez többek között akkor állhat elő, ha egy belső udvarral rendelkező ingatlan mellett olyan épületet emelnek, amelyből könnyedén be lehet látni erre a területre, így a szomszéd megfigyelheti az udvaron történteket (napozás, kerti partik, kertészeti tevékenység végzése).

Építési joggal, építési hatósági eljárással kapcsolatos kérdése van? Szívesen állunk rendelkezésére!

dr. Dobos István ügyvéd
dobos@doboslegal.eu
+36303088151