Manapság gomba módjára nőnek ki az új építésű lakóparkok, illetve irodaházak az ország, de különösen Budapest és Pest megye területén, ezen építkezések azonban a szomszédos ingatlanok tulajdonosainak, illetve a lakóknak sok bosszúságot, sőt bizonyos esetben akár kárt is okozhatnak.

Az építési engedélyezési eljárásban a szomszédos ingatlanok tulajdonosainak (abban az esetben, ha társasházról van szó, az albetétek tulajdonosainak) ügyféli jogállásuk van, így a szomszédos projektre vonatkozó építési engedélyezési eljárásba már annak kezdetekor be tudnak kapcsolódni; ehhez arra van szükség, hogy a szomszédos tulajdonos az első fokú hatósági eljárásban nyilatkozatot tegyen vagy kérelmet terjesszen elő.

A fenti nyilatkozat határidőben történő megtétele azért bír relevanciával, mivel ilyen nyilatkozat megtételekor (kérelem előterjesztésekor) jogosult a szomszédos ingatlan tulajdonosa jogorvoslati joggal élni az első fokú építési engedély ellen (másodfokú döntés ellen kereset), és elérni azt, hogy egy esetlegesen nem az országos vagy helyi építési szabályoknak megfelelő építési engedélyt a jogszabályoknak megfelelőn „módosítsák”.

Vagyis, ha a szomszédos ingatlan tulajdonosa nem nyilatkozik (nem terjeszt elő kérelmet) az első fokú hatósági eljárásban, akkor nem rendelkezik jogorvoslati joggal az elsőfokú döntéssel szemben, ez akár azt is eredményezheti, hogy egy helyi vagy országos építési szabályoknak nem megfelelő építési engedély véglegessé válik, és az alapján fogják megvalósítani az építkezést.

Abban az esetben azonban, ha az építési engedély iránti kérelem és így az építési engedély megfelel a jogszabályoknak, úgy a hatósági vagy bírósági eljárás során csekély esély mutatkozik, hogy az építési engedélyt hatályon kívül helyezzék vagy megsemmisítsék.

Különösen a nagy beruházások esetében azonban az építtetők részéről fokozott igény merülhet fel arra, hogy az építési engedély véglegessé válása, illetve az építkezés megkezdése ne szenvedjen késedelmet; ennek az az oka, hogy ha az építtető minél később kapja meg használatba vételi engedélyt az adott projekt esetében, akkor az építtető annál később tudja megkezdeni az épület hasznosítását, és így az építési engedélyezési vagy használatbavételi eljárás elhúzódása jelentős bevétel kieséssel járhat együtt a részéről.

A fentiek alapján az építtetőnek is érdeke, hogy a szomszédos ingatlanok tulajdonosaival megfelelő megegyezésre jusson, hogy azok ne késleltessék az építési engedély véglegessé válását, és így az építkezés megkezdését.

Ebben az esetben elengedhetetlen, hogy az Építtető és a szomszédok egy megállapodás keretében rendezzék, hogy milyen magatartást várnak el egymástól, és azt, hogy esetlegesen ezért milyen ellenszolgáltatás jár a szomszédos tulajdonosnak.

Az ilyen jellegű megállapodások igénye elsődlegesen társasházak esetében merülhet fel a szomszédos területen tervezett nagy beruházások (pl.: iroda) esetében.

Az ilyen jellegű megállapodások sarkalatos pontját elsősorban az képezi, hogy a tulajdonosok (albetét tulajdonosok is) előzetesen lemondanak az építési engedély, illetve a használatba vételi engedéllyel szembeni jogorvoslati jogukról.

Hangsúlyozandó ilyen esetekben azonban az, hogy a társasház Közös Képviselete az albetét tulajdonosokra kiterjedően nem vállalhat arra kötelezettséget, hogy a társasházi albetét tulajdonosok nem élnek az építési engedély, illetve a használatbavételi engedéllyel szembeni jogorvoslati jogukkal, hiszen az albetét tulajdonosokat külön-külön is megillet a jogorvoslati jog a Közös Képviselet kötelezettségvállaló nyilatkozatától függetlenül; ez akkor is igaz, ha a Közös Képviselet közgyűlési felhatalmazás alapján írja alá az adott megállapodást.

Építési joggal, zajszennyezéssel vagy panorámavesztéssel kapcsolatos kérdése van? Szívesen állunk rendelkezésére!

Ügyvédi irodánk Biatorbágyon is rendelkezik fiókirodával, így Budapest mellett Törökbálinton és Biatorbágyon is elérhetők vagyunk.

dr. Dobos István ügyvéd
e-mail: dobos@doboslegal.eu
+3630-3088151