Építtetőként, tervezőként számtalan dologra kell figyelni a tervezés, illetve kivitelezés megkezdése előtt. A mostani bejegyzésben arra szeretnénk felhívni a figyelmet, hogy a helyi építési szabályzatnak melyek azon fontosabb rendelkezései, amiket érdemes szem lőtt tartani, hogy az adott épület, építmény tekintetében az építési engedély vagy az épület elkészültét igazoló hatósági bizonyítvány kiadásának ne legyen jogszabályi akadálya.

I. Építési övezet kiválasztása

A tervezés megkezdése előtt a legfontosabb teendő, hogy a helyi építési szabályzat alapján megállapítsuk, hogy mely építési övezetben kívánunk építkezni.

Vegyük például Budapest közelsége miatt méltán népszerű Budaörs helyi építési szabályzatát, (HÉSZ) a budaörsi HÉSZ több építési övezetet különböztet meg, így eltérő szabályok vonatkoznak a nagyvárosias lakótelepi lakóterület övezetre, a kisvárosias lakóterület övezetre, a kertvárosias lakóterületekre vagy éppen a vegyes településközpont területekre, stb…

A fenti építési övezeteken belül további építési (al)övezeteket találhatunk, melyekre a HÉSZ különböző építési szabályok alkalmazását írhatja elő, így a tervezés során a különböző (al)övezetekben különböző beépítési százalékot, zöldterületi mutatót, szintszámot, stb… kell figyelembe venni.

A korábban említett Budaörs esetében például a nagyvárosias építési övezeteken belül megkülönböztethetünk Ln-Ltp10, Ln-Ltp4 és Ln-LtpK építési (al)övezeteket; ennek megfelelően az Ln-Ltp10 építési övezetben 10 emeletes épület, az Ln-Ltp4 4 emeletes épület és az Ln-Ltp-K építési övezetben nem lakóépület céljára szolgáló épület helyezhető el.

Az övezeti besorolásnak megfelelően megéri arra is figyelni, hogy a helyi építési szabályzat azt is meghatározhatja, hogy az egyes övezeteken belül milyen rendeltetésre szolgáló épületek helyezhetőek el.

II. Építési hely meghatározása

Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. melléklet 28. pontja határozza meg az építési hely fogalmát; e szerint az építési hely az építési teleknek olyan elő-, oldal- és hátsókerti építési határvonalai által körülhatárolt beépíthető területrésze, amelyen – a védőtávolságok és más jogszabályi előírások megtartásával, vagy azon belül a szabályozási terven jelölt beépíthető területrészen – az övezeti előírások szerinti telekbeépítettség mértékéig az épület (épületek) elhelyezhető (elhelyezhetők).

A fentieknek megfelelően a helyi építési szabályzat elő,- oldal,- és hátsókert méreteinek betartása alapvető fontosságú az épület, építmény szabályosságának szempontjából; ennek figyelmen kívül hagyása akár a megvalósult épület teljes vagy részleges bontását is maga után vonhatja.

III. Rendeltetési egységek számának jogszabályoknak megfelelő meghatározása

A gyakorlatban számtalan és később csak nehezen orvosolható problémát okozhat, ha – egyszerű bejelentés alapján megépített társasház esetében – a tervező nem fordít kellő figyelmet arra, hogy leellenőrizze, hogy az adott építési telken hány rendeltetési egység alakítható ki.

Aki az építési tevékenységet egyszerű bejelentés alapján folytatja, az az épület elkészültével szembesülhet azzal a problémával, hogy az illetékes építésfelügyeleti hatóság nem adja ki az épület elkészültét igazoló hatósági bizonyítványt, mivel az épületben elhelyezett rendeltetési egységek száma meghaladja az adott építési övezetben meghatározott maximális rendeltetési egységek számát.

A fenti probléma orvoslása akár azzal is járhat, hogy a rendeltetési egységeket össze kell vonni (tényleges átalakítással); ez – értékesített lakások esetén – akár az építtető polgári jogi felelősségét is megalapozhatja a vevőkkel szemben.

Lehetséges-e a helyi építési szabályzat figyelmen kívül hagyása az egyszerű bejelentés alapján folyamatban lévő építkezés esetében?

Erre a kérdésre az egyértelmű választ Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Étv.) 13. §. (2) bekezdése adja meg.

Az Étv. 13. §. (2) bekezdése határozza meg, hogy az egyszerű bejelentés alapján folyamatban lévő építési tevékenység esetében a helyi építési szabályzat mely szabályait kell kötelezően alkalmazni, így például a fentebb említett építési helyet, övezeti besorolást vagy szabályozási vonalat mindenképpen figyelembe kell venni az egyszerű bejelentés alapján folytatni kívánt építkezés esetében.

A fentieknek megfelelően az egyszerű bejelentés alapján folyamatban lévő építési tevékenység esetében a helyi építési szabályzat nem minden rendelkezését kell figyelembe venni a tervezés, illetve a kivitelezés során.

A fentiekben egy rövid áttekintést szerettünk volna adni a helyi építési szabályzat legfontosabb szabályairól; a fentieken kívül még természetesen számtalan szabályt kell szem előtt tartani a tervezés, illetve kivitelezés során.

Ha építési joggal kapcsolatban kérdése merül fel, forduljon hozzánk bizalommal!

dr. Dobos István ügyvéd
e-mail: dobos@doboslegal.eu
+3630-3088151