A panorámaperek és az intimitásvesztéssel kapcsolatos ügyek növekvő számban fordulnak elő, így az ítélkezési gyakorlat is egységesedik.

Jelen összefoglaló célja az ítélkezési gyakorlat által már megállapított „sarokpontok” vázlatos bemutatása.

Polgári jogi igény jogalapja

A felperesi igényérvényesítés esetében minden esetben A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. tv. (továbbiakban: Ptk.) dologi jogi szabályai az irányadóak.

A Ptk. 5:23. §-a szerint „a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.”

A bírósági joggyakorlat minden esetben a szükségtelen zavarás fogalmából vezeti le az intimitásvesztés vagy kilátásvesztés esetén fizetendő kártérítés jogalapját.

A sérelmet szenvedett szomszéd – intimitásvesztésre vagy kilátásvesztésre – hivatkozással kártérítés jogcímén kérheti a bíróságtól, hogy kötelezze az építtetőt kártérítés megfizetésére az ingatlanban bekövetkezett értékvesztés következtében.

A korábbi Ptk-ra alapozott bírósági döntések a kártérítés jogalapjának a régi Ptk. 339. §-t nevezték meg (jogellenes károkozás). A károkozás jogellenességét a régi Ptk. 100. §-ára alapozták, mely a dolog használatának általános magánjogi korlátját lefektető jogszabályhely.

Mindezek alapján a tulajdonosnak a dolog- adott esetben az ingatlan- használata során köteles tartózkodnia minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.

Az építtetőnek ez alapján úgy kell eljárnia, hogy saját építkezésével a már fennálló szomszédos épület forgalmi értékét csökkentő károsodást ne okozzon – ha az kellő gondosság és körültekintés mellett elkerülhető.

Akkor is jogos a kártérítés, ha a szomszéd engedéllyel és annak betartásával építkezett, vagyis a panoráma elvételére a hatóság kvázi engedélyét adta.  (BDT2001. 532.)

Az új Ptk. alapján még nem igen születtek bírósági határozatok panorámaperekben, ám feltételezhető, hogy a bírósági gyakorlat változatlanul meg fogja ítélni a hasonló kártérítéseket.

Az új Ptk.-ban a megfelelő jogszabályhelyek:

5:23. § [A dolog használatának általános magánjogi korlátja]

„A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.”

6:518. § [A károkozás általános tilalma]

„A törvény tiltja a jogellenes károkozást.”

6:519. § [A felelősség általános szabálya]

„Aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni. Mentesül a felelősség alól a károkozó, ha bizonyítja, hogy magatartása nem volt felróható.”

Kártérítés vagy kártalanítás?

A Ptk. Kommentárja a Ptk. 6:546. §-a kapcsán a következőt állapítja meg a kártalanításról:

„A Ptk. szerint a károkozások jogszabály által meghatározott esetköreiben kártalanítás jár. Ez a rendelkezés kifejezésre juttatja azt az alapvető tételt, hogy önmagában a károkozás jogszerűsége nem alapoz meg kártalanítási jogkövetkezményt, ahhoz ugyanis a jogellenesség hiánya mellett kifejezett jogszabályi rendelkezés szükséges.”

A panorámát elvevő építkezések következményeként Kártalanításra tehát csak akkor kerülhet sor, ha erről a kártalanításról külön jogszabály rendelkezik.

Bírósági döntések

Az ide vonatkozó legfontosabb bírósági döntések még a régi Ptk. alapján született.

BDT2001. 532.

A szomszéd ingatlanában bekövetkezett értékcsökkenés miatti kártérítési felelősség alól az a körülmény sem mentesít, ha építési engedéllyel történt az építkezés. BH1993. 161.

A szomszédos épület forgalmi értékének csökkenésében jelentkező – az elkerülhetetlenül szükséges mértéket meghaladó – kárt (kilátáselvonás, intimitásvesztés) a későbbi építtető akkor is tartozik megtéríteni, ha építési engedéllyel és az építési szabályok betartásával építkezett.

Jogalap az új Ptk. alapján:

6:519. § [A felelősség általános szabálya]

Aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni. Mentesül a felelősség alól a károkozó, ha bizonyítja, hogy magatartása nem volt felróható.

A fenti BH-k alapján nem lehet az építési engedélynek megfelelő építkezés jogosságára hivatkozni.

6:518. § [A károkozás általános tilalma]

A törvény tiltja a jogellenes károkozást.

6:520. § [Jogellenesség]

Minden károkozás jogellenes, kivéve, ha a károkozó a kárt

1. a) a károsult beleegyezésével okozta;
2. b) a jogtalan támadás vagy a jogtalan és közvetlen támadásra utaló fenyegetés elhárítása érdekében a támadónak okozta, ha az elhárítással a szükséges mértéket nem lépte túl;
3. c) szükséghelyzetben okozta, azzal arányos mértékben; vagy
4. d) jogszabály által megengedett magatartással okozta, és a magatartás más személy jogilag védett érdekét nem sérti, vagy a jogszabály a károkozót kártalanításra kötelezi.

Ismételten nem lehet a jogszabály általi megengedettségre az építési engedély kapcsán hivatkozni, a fenti BH-k miatt.

Kötelezi-e jogszabály kártalanításra a károkozót?

Hasonló esetben az EBH2013. K.18. azt mondja ki, hogy:

„Megalapozott a korlátozási kártalanítás iránti igény, amennyiben a települési helyi építési szabályzat hatályba lépésével az ingatlan forgalmi értéke csökkent. A korlátozási kártalanítás megfizetésére a települési önkormányzat köteles abban az esetben, amikor a helyi építési szabályzat módosítására országos szintű jogszabály kötelezi [1997. évi LXXVIII. törvény 30. § (1), (2), (3), (6) bekezdés].”

Ez alapján logikus lenne, ha a kiadott építési engedély alapján lefolytatott építkezés is jogalapot teremtene a kártalanításra, ám erre vonatkozó jogszabályi rendelkezést nem találtam.

A megoldás az lehetne, ha a jogalkotó előírná, hogy a szomszédok kilátáshoz való jogát figyelembe kell venni az építési engedély kiadásánál.

A kártalanítás összege egyébként a kártérítéshez használt módszerek alapján számítódik, így valószínűsíthető, hogy mindkét esetben hasonló összeg illeti a károsultat. Kommentár a Ptk. 6:564. §-hoz: „A jogalkalmazás a kártalanításra vonatkozó általános, közös rendelkezések hiányában is eljutott oda, hogy ha teljesülnek az adott jogszabályban előírt kártalanítás előfeltételei, a lebonyolítás – tehát a mérték és a mód – tekintetében a kártérítésre vonatkozó szabályok alkalmazása indokolt és elkerülhetetlen.”

Építési joggal vagy panorámaperekkel, intimitásvesztéssel kapcsolatos kérdése van? Szívesen állunk a rendelkezésére!