Mit tehetünk, ha az újonnan vásárolt ingatlan nem felel meg minőségi követelményeknek, esetleg lakhatásra alkalmatlannak bizonyul? Milyen igényérvényesítési lehetőségei vannak a vevőnek? Jelen cikkünkben a jótállás és a szavatosság kérdéskörét tárgyaljuk.

Magyarországon az utóbbi években ugrásszerűen megnőtt a folyamatban levő építkezések száma, így a releváns munkaerő és az építőanyagok iránti kereslet. A korlátozott kapacitás sokszor alternatív lehetőségek igénybevételére sarkallja a határidőket betartani próbáló vállalkozót, ami adott esetben a minőség rovására is mehet.

Előfordul, hogy hetekig, hónapokig tart szakembert találni egy-egy munkafolyamat elvégzésére és sajnos az is, hogy az illető nem végez szakszerű munkát. Szintén gondot okozhat, ha a kivitelezést több vállalkozó végzi és azok nincsenek tekintettel a másik munkájára – gondoljunk akár csak a frissen lerakott padló összekarcolására.

Emellett a vizesedő faltól az elégtelen szigetelésen át, a nem megfelelő csatlakozás miatt kialakuló hőhídig vagy a hiányos/fogas burkolásig rengeteg dolog okozhat problémát. Attól függően, hogy a vevő a kivitelezési szakaszban kapcsolódik be a projektbe vagy a már kész házat veszi meg, adott esetben rendezhetők egyes problémák a kapcsolódó dokumentációban – mi azonban most arra az esetre koncentrálunk, amikor a hibával utólag szembesül a vevő.

I. Jótállás

„Aki a szerződés teljesítéséért jótállást vállal vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, a jótállás időtartama alatt a jótállást keletkeztető jognyilatkozatban vagy jogszabályban foglalt feltételek szerint köteles helytállni a hibás teljesítésért. Mentesül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.” [Polgári Törvénykönyv 6:171. § (1)]

A garanciaként is emlegetett jótállás a vevőkre nézve kedvezőbb konstrukció, hiszen a jótállás időtartama alatt jelzett hiba esetén az építési vállalkozónak kell bizonyítania, hogy a hiba nem az ő hibás teljesítésének, hanem a vevő magatartásának eredménye.

A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállással külön kormányrendelet* is foglalkozik, amely nevesíti a jótállási kötelezettség alá tartozó épületrészeket és segítséget nyújt az egyes fogalmak tartalmának tisztázására.

A jótállási kötelezettség a kivitelezési munkákat végző vállalkozót terheli és a jótállás jogszabályban meghatározott feltéleleitől kizárólag a jogosult számára kedvezőbb irányba térhet el. A kivitelező köteles jótállási jegy kiállítására, és fontos tudni, hogy az esetleges hibás kitöltés vagy a jegy átadásának elmaradása nincs kihatással a jótállási kötelezettségvállalás érvényességére.

A jogi szabályozás nem számszerűsíti, hogy a probléma orvoslásának mennyi időn belül kell megtörténnie, azonban a hiba kivizsgálására 15 nap áll a kötelezett rendelkezésére, mely időtartamon belül nyilatkoznia is kell a jogosult igényéről.

A jótállás időtartama 3, 5 vagy 10 év lehet, melyet az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számítunk. Ez mindig jogvesztő határidő, azonban ha a jogosult határidőben megtett felhívására a kötelezett nem teljesít, adott esetben még további három hónapig bírósági útra lehet terelni az ügyet.

II. Szavatosság

Előfordul, hogy az ingatlanokat értékesítő építtető nem azonos a kivitelezési munkálatokat végző építési vállalkozóval, ilyen esetben a jogszabály lehetővé teszi, hogy szavatossági igényt érvényesítsen a jogosult az eladóval szemben. Minderre ingatlan esetében öt év áll rendelkezésre, azzal a kitétellel, hogy a hibáról az észlelést követő legfeljebb két hónapon belül értesíteni kell a kötelezettet.

Nem megfelelő kivitelezés tényének bizonyítása általános szabályként a vevőt terheli, azzal a kivétellel, hogy az első hat hónapban felfedezett hiba esetében vélelmezett, hogy az az építkezés során keletkezett.

III. A szavatosság és a jótállás összevetése

A jótállás és a szavatosság tartalmában bizonyos szempontból azonos, hiszen mindkét esetben a hibát elsősorban javítani, a hibás elemet cserélni kell, vagy ha ezek nem lehetségesek árleszállítást lehet kérni, illetve súlyos hiba esetén az elállás is szóba jöhet.

A két konstrukció közötti különbség alapvetően a bizonyítási teher megosztásában jelentkezik. Míg a szavatosság körében alapvetően a jogosultnak kell bizonyítania, hogy a hiba már vásárláskor megvolt és azt nem ő okozta rendeltetésellenes használattal, addig jótállás esetében a kötelezett csak akkor mentesül a felelősség alól, ha bizonyítani tudja, hogy a hiba az átadást követően keletkezett.

Jótállás és szavatossági igény egyidejűleg nem érvényesíthető. Amennyiben mindkét lehetőség nyitva áll, a jogosultnak lehetősége van választani, hogy melyikkel kíván élni; melyik tűnik számára biztosabb megoldásnak. Néha előfordul, hogy szavatossági igény még érvényesíthető, amikor a jótállás már nem – akár azért, mert a kivitelező időközben csődbe ment, vagy mert a jótállásra nyitva álló időkeret már lejárt.

* 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet – a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról

Dobos István ügyvéd / Laczó Barbara

 Építési joggal / szavatossági vagy jótállási igény érvényesítésével kapcsolatos kérdése van? Szívesen állunk rendelkezésére!

 dr. Dobos István ügyvéd

e-mail: dobos@doboslegal.eu

+36 30 308 8151