A Ptk. 4:163. § (1) bekezdése szerint „a szülő – ha e törvény eltérően nem rendelkezik – nem képviselheti a gyermekét olyan ügyben, amelyben ő maga, házastársa, élettársa, egyenesági rokona vagy az ő törvényes képviselete alatt álló más személy a gyermekkel szemben ellenérdekű fél.”

A kiskorú részére történő eseti gyám rendelésére sor kerülhet, egyrészről a kiskorú és törvényes képviselői tulajdonában álló ingatlan értékesítése esetén, másrészről pedig a kiskorú javára történő ingatlan vásárlása esetén is.

Eseti gyám rendelése kiskorú tulajdonában álló ingatlan értékesítése esetén

Amennyiben a kiskorú és törvényes képviselői ugyanazon ingatlanban tulajdonosok, és a törvényes képviselők az ingatlant értékesíteni kívánják harmadik fél részére a gyámhatósági és földhivatali gyakorlat alapján a kiskorú részére eseti gyámot kell rendelni.

A fenti esetben a hivatalok a kiskorú és törvényes képviselőik között érdekellentétet állapítanak meg, és megkövetelik a kiskorú részére történő eseti gyámrendelést a felek közötti érdekellentétre hivatkozással, tekintettel arra, mivel az ingatlan értékesítése során a törvényes képviselők a tulajdoni hányaduk alapján részesednek a vételárból, és emiatt fennáll annak a lehetősége, hogy a törvényes képviselők kizárólag a saját érdekeit szem előtt tartva értékesítik a kérdéses ingatlant.

Ugyanez a helyzet abban az esetben is, ha kiskorú 1/1 tulajdonában áll az ingatlan, de valamelyik törvényes képviselő haszonélvezeti joggal rendelkezik az értékesíteni kívánt ingatlanon, ebben az esetben szintén fennállhat annak a lehetősége, hogy a törvényes képviselők kizárólag azért kívánják értékesíteni az ingatlant, hogy az értékesítés során az Itv. szerint haszonélvezeti jog megváltásának ellenértékére az egyik törvényes képviselő részére megfizessék.

Hangsúlyozandó, hogy az eseti gyám kiskorú részére történő rendelése esetén is a gyámhatóságnak jóvá kell hagynia az adásvételi szerződésben tett eseti gyámi jognyilatkozatot.

Eseti gyám rendelése a kiskorú részére történő ingatlan vásárlása esetén

Kiskorú részére eseti gyámot a kiskorú részére történő ingatlan értékesítés során akkor kell rendelni, ha a vásárlás a kiskorú vagyonából történik részben vagy egészben, és ezzel egyidejűleg a törvényes képviselők haszonélvezeti jogot kívánnak alapítani az ingatlanon.

Az előzőek leírtak alapján a gyermek és törvényes képviselője közötti érdekellentétről beszélhetünk abban az esetben, ha kizárólag a gyermek vagyonából származott összegből vásárolt ingatlanon alapítanak a törvényes képviselők részére holtig tartó haszonélvezeti jogot ellenszolgáltatás nélkül; abban az esetben, ha kizárólag a gyermek vagyonából származik az ingatlanra vonatkozó vételár, álláspontunk szerint nem áll érdekében a kiskorúnak, hogy kizárólag az ő vagyonából származó összegből vásárolt ingatlanon a törvényes képviselők ingyenesen holtig tartó haszonélvezeti jogot alapítsanak.

 Véleményünk szerint ebben az esetben az eseti gyámnak meg kell tagadnia az adásvételi szerződés aláírását, amennyiben az eseti gyám mégis aláírná a szerződést, akkor a gyámhatóságnak kell megtagadnia annak jóváhagyását a Ptk. 2:15. § (1) bekezdés c) pontjára hivatkozással.

Abban az esetben, ha a gyermek és törvényes képviselői vagyonából együttesen származik a vételár, és a törvényes képviselők így kívánnak haszonélvezeti jogot alapítani, véleményünk szerint vizsgálni kell az alapítani kívánt holtig tartó haszonélvezeti jog Itv. szerinti értékét; amennyiben a haszonélvezeti jog értéke eléri a törvényes képviselők által az ingatlanvásárlásra fordított összeget, abban az esetben a gyámhatóság nem tagadhatja meg az eseti gyám által aláírt szerződés jóváhagyását.

Olyan esettel is találkozhatunk, amikor törvényes képviselők a gyermek vagyonából vásárolnak ingatlant a kiskorú részére, azonban a kiskorú vagyona nem fedezi teljes egészében az ingatlanra vonatkozó vételárat, így a törvényes képviselőknek kölcsönt (hitel) kell igénybe venni az ingatlan megvásárlásához.

Ebben az esetben a pénzügyi intézmény mindenesetben jelzálogjogot jegyeztet be az ingatlanra; álláspontunk szerint ebben az esetben sem szolgálja a kiskorú érdekét az ingatlan megvásárlása, még akkor sem, ha esetleg a gyermek 1/1 tulajdoni hányadot szerez a törvényes képviselők holtig tartó  haszonélvezeti jogának bejegyzése nélkül az ingatlanon, mivel egy későbbi végrehajtási eljárás során a gyermek érdekei súlyosan sérülhetnek, mert elképzelhető, hogy az ingatlant a végrehajtási eljárás során nem tudják értékesíteni a megfelelő áron, és a kiskorú vagyoni kárt szenved.

Ingatlanjoggal, gyámhivatali eljárással kapcsolatos kérdése van? Szívesen állunk rendelkezésére!

dr. Dobos István ügyvéd
e-mail: dobos@doboslegal.eu
+3630-3088151