„Közös lónak túros a háta”, szól így a mondás. A közösködés problémájára a társasházak tökéletes példaként szolgálnak. A társasház ugyanis nemcsak külön tulajdonban lévő lakásokból áll, hanem külön tulajdonként meg nem határozott, közös tulajdonba tartozó épületrészekből is.

A külön tulajdonba tartozó lakásokkal, helyiségekkel a társasházi tulajdonostársak között ritkán merül fel vita, hiszen ezen helyiségekkel kapcsolatos intézkedések, felújítások, egyéb állagmegóvási tevékenységek iránt a tulajdonosok önállóan jogosultak fellépni. Más a helyzet azonban, ha a közös tulajdonba tartozó épületrészekkel kapcsolatban merül fel állagmegóvással kapcsolatos probléma. Utóbbi esetben sajnos már gyakoriak a költségviseléssel, ügyintézéssel kapcsolatos viták. Ezekben az esetekben az sem feltétlenül egyértelmű, hogy ki jogosult az állagmegóvással kapcsolatos intézkedések megételére, esetleg szükség van-e ezen intézkedések megtételéhez közgyűlési határozatra. Kérdés továbbá, hogy a közös képviselő e körben milyen jogosultsággal vagy éppen kötelezettséggel rendelkezik? E kérdésekre a Polgári törvénykönyvben, valamint a társasházakról szóló törvényben (a továbbiakban: Tht.) kell keresni a választ.

1. A társasház és a közös tulajdonú épületrészek

A Polgári törvénykönyvünk (a továbbiakban: Ptk.) szerint a társasház pontos definíciója a következő: „Társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. Egyszerűen szólva tehát a társasházak egyfelől önálló tulajdonban álló lakásokból vagy helyiségekből, továbbá közös tulajdonba tartozó egyéb épületrészekből állnak. Az utóbbi épületrészekre a Ptk. kimondja, hogy „a társasháztulajdonra a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni.”

Tekintettel arra, hogy a társasházban található, közös tulajdonban lévő épületrészek esetén a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni, a fenti kérdések megválaszolásához meg kell vizsgálnunk a közös tulajdon szabályait. E szabályok között található a Ptk. 5:76. §-a, amely szerint „az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.” A Ptk. 5:78. § első fordulata továbbá kimondja, hogy „a tulajdonostársak – ha eltérően nem rendelkeznek – szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben.” 

A társasház közös tulajdonban lévő részeinek állagának megóvásához, illetve fenntartásához feltétlenül szükséges intézkedések olyan intézkedések, amelyek értelemszerűen minden tulajdonostársat érintenek. Mivel az állagmegóváshoz szükséges munkálatok mihamarabbi elvégzése valamennyi tulajdonostárs érdeke, így bármelyik tulajdonostárs – közös döntés hiányában is – jogosult elvégezni (elvégeztetni) a szükséges munkálatokat, érvényesíteni a jótállási vagy kellékszavatossági igényeket. Ezen munkálatok költségeit – tekintettel a közös érdekre – a tulajdonostársaknak közösen, a tulajdoni hányadaik arányában kell viselniük.

2. Munkálatok elvégzése tulajdonostárs által

Felmerül azonban annak a veszélye, hogy a munkálatokat elvégeztető tulajdonostárs a feltétlenül szükségesnél nagyobb költekezésbe kezd. Ezen probléma elkerülésére írja elő a törvény a lehetőség szerinti értesítési kötelezettséget. Ennek alapján a tulajdonostárs a munkálatok elvégzését megelőzően köteles értesíteni a többi tulajdonostársat az állagmegóvási intézkedésekről, a várható költségekről, a javítást végző személyről, valamint egyéb lényeges, a munkálatokkal kapcsolatban a többieket is érintő körülményekről. Ezen értesítési kötelezettség a halaszthatatlan állagmegóvási intézkedésekre nem vonatkozik, tehát sürgős javítást igénylő esetekben a tulajdonostárs nem köteles előzetesen értesíteni a többi tulajdonostársat. Az értesítési kötelezettség elmaradása nem feltétlenül vezet a megtérítési igény elvesztéséhez (hiszen az jogalap nélküli gazdagosáshoz vezetne), de a költségtérítés mértékét csökkentheti, ha adott esetben a tulajdonostárs bizonyítja, hogy alacsonyabb kiadásokkal is el lehetett volna végezni, illetve végeztetni a munkálatokat.

A Ptk. szerint a közös tulajdont érintő kérdésekben a tulajdonostársaknak határozatot kell hozniuk. Továbbá témában releváns másik törvény, a Tht. 28. § (1) bekezdése szerint „a közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról”. Ezen utóbbi két szabály látszólag kétségessé teszi a fent leírtakat, tehát azt, hogy az állagmegóváshoz szükséges intézkedéseket a tulajdonostárs (egyedül) is, akár közgyűlési határozat nélkül is elvégezheti, elvégeztetheti, valamint, hogy az ezzel járó költségeket a tulajdonostársak arányosan kötelesek viselni. A most említett két szabály szerint a közös tulajdont, valamint a közös költségviselést érintő kérdésekben a közgyűlés köteles határozni. Ez alapján úgy tűnhet tehát, hogy az egyedül fellépő tulajdonostárs mégsem járhat el önállóan addig, amíg a közgyűlés nem határoz kedvezően az ügyben.

A fenti kétség eloszlatására szolgál a BH2019. 167. számú ítélet, amelyet a Kúria a Pfv. 20.554/2018/4. számú döntésével hatályában fenntartott. Az említett ítélet kimondja, hogy „a társasházi törvény rendelkezése, amely szerint a közösséget terhelő kötelezettségek vállalása a közgyűlés kizárólagos döntési jogkörébe tartozik, nem zárja ki a tulajdonostársnak a társasházi épület közös tulajdonú részei állagának megóvására vonatkozó jogosultságát.

Ezen döntés értelmében tehát egyértelmű, hogy a tulajdonostárs közgyűlési határozat nélkül is jogosult az állagmegóvási munkálatokat elvégeztetni, és közgyűlési határozat nélkül is jogosult a munkálatokkal kapcsolatos költségeinek megtérítésére a többi tulajdonostárs által.

A döntés alapjául szolgáló eljárásban a másodfokú bíróság kifejtette azt, hogy e kérdéskörben miért kell a Ptk. 5:76. § szabályát alkalmazni a Tht. által kimondott szabály helyett. E körben a másodfokú bíróság előadta, hogy a Tht. hivatkozott szabálya ((28. § (1) bekezdés)) általános-speciális viszonyban áll a Ptk. hivatkozott szakaszával. Márpedig a Tht. 4/A. § kimondja, hogy „a társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni”. Mivel a Tht. azon speciális kérdéskört, hogy közös tulajdont érintő állagmegóvás esetén mi a teendő, nem szabályozza, úgy a Tht-hoz képest a Ptk. e körben speciális sszabályt tartalmaz. Ennek alapján az általunk felvetett kérdéskörben nem a Tht. 28. §-a, hanem a Ptk. 5:76. § szabálya az irányadó.

Érdekességként kiemelendő, hogy a hivatkozott döntés továbbá azt is kimondja, hogy „a tulajdonos a közös tulajdonú épület állagának megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges költségeit – a törvényi feltételek teljesülése esetén – a tulajdoni hányadát meghaladó mértékben a társasházzal szemben fennálló közösköltség-tartozásába beszámíthatja”. Ennek alapján tehát még arra is lehetőség van, hogy a javítás iránt önállóan fellépő tulajdonostárs költségeit a társasház felé fennálló közös költség tartozásába beszámítsa.

A fentiekből látható, hogy közgyűlési határozat tulajdonostársi eljárás esetén biztosan nem kell.

3. Közös képviselő eljárása

Társasházak esetén kérdésként merülhet fel az is, hogy a közös képviseletet ellátó személy jogosult-e eljárni a közös tulajdont érintő állagmegóvása esetében, esetleg ehhez szükséges-e a közgyűlés határozata.

A közös képviselő eljárása esetén közgyűlési határozat szintén nem kell, ez pedig a Tht. 43. § (1) bekezdés b) pontjából derül ki, amely kimondja, hogy „a közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles: minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében”. A fenntartás fogalmát a törvény a 56. § 2. pontban adja meg, amelyben a 2.2. pont részletezi a karbantartás fogalmát: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje. A karbantartás lehet: hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése. Továbbá a karbantartás lehet időszerű karbantartás is, amely az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése.

A fenti szabály alapján tehát a közös képviselő törvényből eredő kötelezettsége az, hogy a társasházi közös tulajdonban lévő ingatlanrészek hibája esetén azok javítása iránt intézkedjen, tehát adott esetben a jótállási, valamint kellékszavatossági igényeket érvényesítse.

Ezt támasztja alá a BH2018. 276. számú döntés, amely szerint „az a körülmény, hogy a társasházközösség a tulajdona védelme érdekében az egyik tulajdonostárssal szemben birtokvédelmi igényt érvényesít, nem tekinthető olyan dologi jogi igénynek, amely érvényesítésére közvetlenül csak a többi tulajdonostárs jogosult és amelynek érvényesítése a felperes társasház ne lenne jogosult. A közös képviselő azokban az ügyekben, amelynek intézésére a jogszabály feljogosítja, külön felhatalmazás nélkül eljárhat a társasház nevében.”

Szintén a fenti megállapítást támasztja alá a Kúria Pfv.V.20.056/2019/11. számú döntése, amely kimondta, hogy „Abban az ügykörben, amelynek intézésére a közös képviselőt jogszabály jogosítja fel, külön közgyűlési határozatra nincs szükség.”

Arra a kérdésre is született már kúriai döntés, hogy mi történik akkor, h a közös képviselő nem hajlandó a karbantartási feladatok ellátásával kapcsolatos feladatának eleget tenni és ezzel kárt okoz a tulajdonostársnak, akkor kit terhel a felelősség. A Kúria Pfv.V.20.177/2017/7. számú döntése szerint ugyanis „a társasház-közösség és a közös képviselő egyetemlegesen kötelezhető a társasház-közösséget terhelő karbantartási munkák elmaradása miatt a tulajdonostársat ért kár megtérítésére.”

Összefoglalva tehát megállapítható, hogy amennyiben a társasházi közös tulajdoni épületrészeket érinti az állagmegóvási intézkedés, azt közgyűlési határozat nélkül – akár önállóan eljárva – is el lehet intézni, e körben pedig a költségeket a többi tulajdonostársnak a tulajdoni hányadaik arányában meg kell téríteni.  Kijelenthető továbbá, hogy a közös képviselő törvényből fakadó kötelezettsége a közös tulajdonba tartozó épületrészek karbantartása, s így e körben többek között a jótállási, illetve kellékszavatossági igények érvényesítése is.

 

Dobos István / dr. Rakonczai Kitti

 

Franchise szerződéssel vagy versenyjoggal kapcsolatos kérdése van? Szívesen állunk rendelkezésükre!

Dobos István ügyvéd: dobos@doboslegal.eu / +36-30-3088151