Birtokvédelemre számos okból lehet szükségünk, de alapvetően két jól körülhatárolható esetben, egyrészt ha birtokunktól jogalap nélkül megfosztanak, illetve ha a birtoklásban jogalap nélkül megzavarnak.

Különösen bosszantó lehet és előre nem tervezett költségeket eredményezhet, ha a megvásárolt ingatlan korábbi tulajdonosa a lakásból nem hajlandó kiköltözni, illetve ha a bérlő a bérleti jogviszony megszűnése után továbbra is a bérleményben marad.
Ebben a cikkben az ilyen esetekben alkalmazható három különböző eljárást mutatunk be, mint lehetséges megoldási módokat.

1. Jegyzői birtokvédelem

Talán a legismertebb birtokvédelmi eljárás a jegyzői birtokvédelem, amit posszesszórius birtokvédelemnek is hívunk. Az ilyen perben a jegyző közigazgatási úton nyújt védelmet a birtokában megsértett birtokosnak. Fontos kiemelni, hogy ebben a perben a jegyző csak a ténykérdésről dönt, azaz hogy például megvalósult-e a zavarás, de a kapcsolódó jogkérdésről már nem, tehát arról, hogy a birtoklásnak van-e jogalapja. Kiemelendő azonban, hogy habár az eljárás célja nem a jogkérdés eldöntése, a jogcím nyilvánvalósága esetén a jegyzőnek azt nem kell figyelmen kívül hagynia. Ilyen esetben csak jogos birtokvédelmi igényről határoz. Nem határoz viszont a jegyző olyan ügyben ahol jogkérdés eldöntése szükséges vagy ahol a felek között a zavarás indokoltsága szempontjából vita áll fenn.
Nem érinti a jegyző előtti eljárás a felek bírósághoz való fordulásának a jogát. Ezt az eljárást a birtokháborítástól számított egy éven belül lehet a jegyző előtt megindítani. Ez a határidő folyamatos zavaró magatartás kifejtése esetén is a zavarás megkezdésétől számítódik. Mivel ennek az eljárásnak a célja a gyors és hatékony birtokvédelem így a határidő lejárta után a fél elveszti a jogát a jegyző előtti eljárás megindítására, ám a határidő nem teljes mértékben jogvesztő, mert a bírósági birtokvédelem, mint lehetőség továbbra is nyitva áll.
A jegyző ebben az eljárásban az eredeti birtokállapot helyreállításról rendelkezhet, vagy a birtoksértőt a zavarás megszüntetésére kötelezheti. A jegyző határozatot hozhat a hasznok, károk és költségek kérdésében is.

A jegyző határozata ellen közigazgatási úton nincs helye jogorvoslatnak. Az a fél, aki a határozatot sérelmesnek tartja, bírósághoz fordulhat és peres eljárásban kérheti a határozat tartalmának a megváltoztatását. A határozat kézhezvételétől számított 15 napos perindítási határidő van viszont olyan esetekre, ha a határozat a költségek, hasznok vagy károk tekintetében rendelkezést tartalmaz, ilyenkor a végrehajtásra a perindításnak halasztó hatálya van. Ez a halasztó hatály azonban nem terjed ki a birtokállapot helyreállítása és a zavarás megszüntetése tárgyában hozott döntés végrehajtására.
Az eljárás megindítására jogosult az a birtokos, akit a birtoklásban jogalap nélkül megzavarnak, illetve akit a birtokától jogalap nélkül megfosztanak. Az eljárást a birtoksértő magatartás alapján illetékes jegyző előtt kell megindítani. Az eljárás illetéke 3000 forint.

2. Bírói birtokvédelem/ Birtokper

A bíróság előtti birtokvédelmi peres eljárás kapcsolódhat a fent kifejtett jegyzői birtokvédelmi eljáráshoz, de attól függetlenül is bármikor megindítható, akár a fenti eljárással párhuzamosan is.
Ez az eljárás, amit petitórius birtokvédelemnek is nevezünk, alkalmas az eredeti birtokállapot helyreállítására, illetve a zavarás megszüntetésére. Tilos önhatalomnak minősül ugyanis a birtokosnak a birtokától jogalap nélkül történő megfosztása vagy birtoklásában jogalap nélkül történő megzavarása.
A jegyzői birtokvédelemmel ellentétesen a bíróság ezen eljárásban jogkérdésben dönt és a birtoklás jogalapját vizsgálja. Ritkábban fordul elő, hogy a birtoklás jogalapja a felek között vitás, ám ilyenkor a birtokper megindítása célszerű. Ilyenkor a bíróság azt vizsgálja, hogy melyik félnek van erősebb jogalapja a birtoklásra. A bíróság arról is dönt, hogy a felperes nem köteles-e valamilyen szomszédjog alapján a zavarást eltűrni.
Ha a bíróság megállapítja, hogy a birtoklásnak nincs jogalapja, akkor kötelezi a birtokost a dolog kiadására a jogalap nélküli birtoklás szabályai alapján.
Törvényi vélelem szól amellett, hogy a békés birtoklásban megzavart fél a birtoklásra jogosult és az ellenérdekű fél kötelessége a zavarás, megfosztás jogosságának bizonyítása.
Még egyszer kiemelendő, hogy a bíróság eljárásnak nem előfeltétel, hogy korábban a jegyző adott ügyben a kérdésen határozatot hozzon. A bíróság előtti eljárás a jegyző előtti eljárástól független és megindítására nincsen határidő. Ennek oka, hogy a birtokvédelem dologi jogi igény, így nm vonatkoznak rá az elévülési határidők.

A bíróság a döntésében határoz arról, hogy a zavarást milyen mértékig kell jogosnak tekinteni és milyen mértéktől számít tilos önhatalomnak. Döntésében a bíróság a jogos mértékű zavarás tűrésére kötelez, ám a birtoksértő felet a jogtalan mértékű zavarás megszüntetésére vagy a birtok kiadására kötelezi.

Amennyiben gazdasági joggal, kereskedelmi joggal, munkajoggal vagy adójoggal kapcsolatos kérdése van, munkatársaink várják jelentkezését:

dr. Dobos István ügyvéd
dobos@doboslegal.eu
+36 30 308 8151