Jelenlegi felgyorsult világunkban egyre több szerződés kerül megkötésre természetes felek, illetve természetes és jogi személyek között egyaránt. A jogügyletek szerződésszerű teljesítése a szerződést kötő feleknek az egyik legfontosabb elvárása. Annak érdekében, hogy ehhez a feleket a lehető legnagyobb eséllyel hozzásegíthessük, gyakran alkalmazunk olyan jogi konstrukciókat, amelyek egy szerződésből sem maradhatnak ki.

A szerződés megerősítésének módjai a szerződéskötést azáltal teszik biztonságosabbá, hogy a feleket többletszankciók kilátásba helyezésével a szerződés teljesítésére képes ösztönözni. Teljesítés késedelmes, hiányos vagy nem megfelelő teljesítése esetére pedig a szerződésszegő felet sújtó szankció által egyben kártérítést is nyújt a sérelmet szenvedett fél számára.

A következőkben ezeknek a jogi konstrukcióknak kívánok figyelmet szentelni és összefoglalni a foglaló, kötbér és a jogvesztés kikötésének legfontosabb ismérveit.

I. Foglaló

A foglaló a szerződés meghiúsulásához kapcsolódó biztosíték, amely meghiúsulás esetére önként vállalt többletszankcióként a szerződéses megállapodás megerősítését kívánja szolgálni. Ennek megfelelően a szerződésszegő fél a foglalóként előre meghatározott összeggel köteles helytállni a jogosult féllel szemben. A helytállás kétféle módon valósulhat meg. A szerződés meghiúsulásáért felelős fél a kapott foglalót elveszti vagy a részére átadott foglalón felül azzal megegyező összeget fizet a szerződő fél részére.

A törvény rendelkezésének megfelelően a foglaló alapjául kizárólag konkrét pénzösszeg szolgálhat, minthogy valóságtól elrugaszkodott megállapodás lenne egy olyan biztosítéki kikötés, amelynek megfelelően a fél valamely dologból kettőt vagy valamely szolgáltatást kétszeresen teljesít a másik félnek. A törvény diszpozitív jellegéből adódóan azonban nem lenne jogszerűtlen az sem, ha a felek pénz helyett fajlagos szolgáltatás teljesítésében állapodnának meg. Azt azonban nagyon fontos kiemelni, hogy amennyiben a felek foglalóban állapodnak meg, az annak fedezéséül szolgáló pénzösszeg foglaló jellege a szerződésből egyértelműen kitűnjön. Ne kerülhessen összetévesztésbe egy esetleges előlegként lerótt összeggel vagy más pénzbeli kötelezettség teljesítésével. Ez a követelmény ugyanis mind a szerződés teljesítése, mind a szerződés nem teljesítése esetén kiemelkedő jelentőséggel bír a felek számára. A biztosítékra jogosult félnek a hivatkozása alapjául szolgáló szerződésbe foglalt azt a kikötést be kell ugyanis mutatnia, amely alapján a pénzösszegre igényt kíván tartani.

A foglaló háromféleképpen fejtheti ki a hatását attól függően, hogy a szerződés teljesedésbe ment, illetőleg a felek egyikének vagy mindkettejüknek a magatartása a szerződés teljesítésének ellehetetlenülését vonta maga után. , A foglaló összegét a fél szerződésszerű teljesítése esetén a szolgáltatás teljesítésének ellenértéként kell beszámítani, azaz a fél a továbbiakban már csak a foglalóval csökkentett összeg megfizetésére köteles. Abban az esetben viszont, ha a felek a szerződésszegést kiváltó körülményekért azonos módon tartoznak felelőséggel, vagyis a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amiért egyik fél sem vagy mindkét fél felel, a foglaló a feleknek visszajár.

A szerződésszegés esetére kikötött foglaló nem az elmaradt teljesítés pótlásaként értendő, hanem annak biztosításaként, hogy a szerződő félt azzal fenyegetve sarkallja teljesítésre, hogy a teljesítésen felül a foglaló összegét is elveszti, amennyiben szerződést szeg. A foglaló elvesztése, kétszeres megfizetése a szerződésszegés más jogkövetkezményei alól nem mentesít. Analóg módon kötbér és a kártérítés összege csökken a foglaló összegével.

Amennyiben a foglaló a túlzott mértékű, a fél kérelmével kérheti a bíróságot annak mérséklésére. Fontos, a kérelem benyújtása nem jelenti feltétlenül a foglaló mérséklését, mivel a bíróságnak ezzel kapcsolatban mérlegelési jogköre van.

II. Kötbér

A kötbér a szerződés megerősítésének azon biztosítéka, amikor a szerződő fél a szerződés nem vagy nem teljesítése esetére a szerződésben meghatározott pénzösszeg kifizetését vállalja. A foglalóval ellentétben a kötbérként előre meghatározott összeget a felek nem adják át egymásnak sem a szerződés megkötésekor sem azt követően, mivel a kötbért a jogalkotó a szerződésszegésből eredő kártérítési felelőséggel azonos módon szabályozza, így tehát a szerződésszegő fél fizetési kötelezettsége csak a szerződésben kötbérrel szankcionált mulasztása vagy nem megfelelő teljesítése esetén áll be. Szintén rendkívül fontos megjegyezni, hogy a teljesítés ezúton történő biztosítása az írásbeliséget – csakúgy, mint a foglaló – megköveteli.

Kötbérfizetési kötelezettséget a szerződő felek három különböző szerződésszegésre köthetnek ki, amelyek egymástól eltérően viszonyulnak a szerződés megszegéséből származó egyéb jogkövetkezményekhez.

Késedelmi kötbérnek nevezzük azt a kötbért, amikor a szerződő fél kötelezettséget vállal arra az esetre, amikor a szerződésszegő fél a teljesítést a szerződésben meghatározott időpontig nem teljesíti. A kötbér ezen típusa a felet a teljesítés alól azonban nem mentesíti. A szerződésszegő félnek kötelessége az elmulasztott tevékenységét a felek által meghatározott határidőn belül pótolni és a félnek a késedelemből kifolyólag az arra megállapított kötbért megfizetni. Ez a konstrukció a felet a kötelezettségének határidőn belül történő teljesítésére kényszeríti, hiszen mint látható a késedelmi kötbér a szerződésszegő félre egyfajta plusz terhet ró, amely egy nagyobb kivitelezés során akár milliós teret is jelenthet. Itt szeretném megjegyezni, hogy a jogalkotó gondosan járt el akkor, amikor a kötbér érvényességét írásba foglaláshoz kötötte. Hisz ezáltal a sérelmet szenvedett fél nem követelhet a szerződésben foglalt kötbér összegénél magasabb összeget a szerződésszegő féltől.

A jogalkotó a hibás teljesítés esetére kikötött kötbér szerződésbe foglalását is lehetővé teszi a szerződő feleknek. A hibás teljesítés esetére kikötött kötbéren azt a fizetési kötelezettséget értjük, amikor a szerződésszegő félnek a nem szerződésszerű, tehát hibás teljesítése miatt a félnek kötbérfizetési kötelezettséggel tartozik. Ez történhet lényeges hiba vagy nem lényeges hiba miatt is. Hogy melyik miatt kívánja a fél a kötbérigényét érvényesíteni, annak megállapítása a szerződési szabadságból eredően a felek jogosultsága.  A hibás teljesítés esetére kikötött kötbér megfizetése a jogosultra nézve azonban a szavatossági igény továbbiakban történő érvényesíthetőségének kizárását vonja maga után. Ilyen esetben a fél nem kérhet például cserét vagy javítási munkálatokat.

A szerződésszegés további esete az úgynevezett meghiúsulási kötbér, amikor is a fél a vállalt kötelezettségét nem teljesíti. A teljesítés elmaradása esetére kikötött kötbér a kötbér alapjául megállapított összeg megfizetésén túl a felet nem kötelezi a teljesítés megkezdésére, mivel meghiúsulási kötbér érvényesítése a teljesítés követelését teljes mértékben kizárja.

A felek a szerződésszegés imént részletezett három fajtáját egyenként vagy akár mindhármat kiköthetik egy szerződésen belül. Ezzel ellentétes követelményt a törvény nem támaszt a jogalkalmazóval szemben.

A kötbér-átalánykártérítésként funkcionál, mivel a jogosult a kötbérigényét attól függetlenül érvényesítheti, hogy a kára a kötelezett szerződésszegéséből származott-e.

A kötbér átalány-kártérítés jellege abban is megmutatkozik, hogy a fél a kötbért meghaladó kárát is érvényesíteti, ezt azonban csak akkor, ha azt a felek szerződésben kikötötték. Ezen túlmenően a fél követelheti kárának kártérítéséként történő megtérítését kötbér megfizettetése nélkül is.

A kötbér összegét a bíróság a kötelezett kérelmére a foglalóval azonos módon csökkentheti, amennyiben az túlzott mértékű. A kötbér után kikötött kamat semmis, azonban a kötbérfizetés esedékessége válása után a kötelezett késedelmi kamatot köteles fizetni. A pénztartozás késedelmes teljesítése esetére kikötött kötbérre pedig a késedelmi kamat szabályait kell alkalmazni.

 III. Jogvesztés kikötése

A jogvesztés szintén egy, a szerződés megerősítését szolgáló a felek által szerződésben kiköthető többletszankció. Eltérően azonban a foglalótól és a kötbértől a jogalkotó a hátrányként nem pénzfizetési kötelezettséget, hanem egy jog elvesztését helyezi kilátásba. A felek írásban köthetik ki, hogy a szerződésszegő fél valamelyik szerződésben meghatározott jogával a továbbiakban nem élhet. A jogvesztés következményeként a szerződésszegés miatt sérült fél oly módon kap kompenzációt, hogy a másik felet jellemzően egy számára kedvezőbb helyeztet eredményező és a szerződés alapján szerződésszegés hiányában egyébként a felet megillető jogától megfosztja. Ilyen lehet például részletvételnél a részletkedvezmény elvesztése vagy egyösszegszerű teljesítés esetére kikötött vételár fizetési kedvezmény elvesztése és szerződés típustól függően más egyéb is.

A jogvesztés kikötése érvényesen – csakúgy, mint a foglaló és a kötbér – kizárólag írásban tehető meg.

A szerződést megerősítő jogintézményekről összefoglalt írásos összefoglaló arra hivatott, hogy a szerződéskötő felek figyelmét a szerződési biztonság megteremtésének lehetőségére és szükségességére hívja fel.

dr. Dobos István ügyvéd