Az ingatlanpiac dübörög, újépítésű lakások vásárlására még a magas ingatlanárak ellenére is nagyszámban sor kerül. Sajnos az újépítésű lakások „új építése” sem jelent garanciát arra, hogy a frissen elkészült és megvásárolt ingatlan hibátlan állapotban kerülne kivitelezésre és átadásra. Új építésű lakások esetében a hibát felfedező vevőknek a hibás teljesítés orvoslása érdekében kétféle jogintézmény nyújt segítséget. Egyfelől a Polgári Törvénykönyvünk biztosítja számukra a kellékszavatosság lehetőségét, másfelől a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet szabályai nyújtanak segítséget.

Jelen írásban az újépítésű lakásokkal kapcsolatos jótállás intézménye kerül bemutatásra abból a szempontból, hogy a Kormányrendeletben biztosított jótállás mikor szűnik meg. A jótállás – ismertebb nevén garancia – a Ptk. szerint a jótállásra kötelezettet önkéntes vállalása vagy jogszabály alapján terheli, amely alapján a jótállás időtartama alatt köteles helytállni a hibás teljesítésért. Újépítésű lakások esetében a hivatkozott Korm. rendelet alapján jogszabály kötelezi az építési, szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt (a továbbiakban: vállalkozó) a hibás teljesítésért való helytállásra. Sok újépítésű lakást vásárló magánszemély nincs tisztában a jogaival a jótállás (garancia) vonatkozásában. Jelen cikkel nekik próbálunk segítséget nyújtani.

I. A jótállás „elvesztésének” lehetősége a hiba kijavíttatásakor

A jótállási szabályokat rendező Korm. rendelet kifejezetten nem rendelkezik arról a kérdéskörről, hogy mi történik akkor, ha a jogosult a felfedezett hibát nem a kötelezett által, hanem saját maga vagy az általa kiválasztott vállalkozóval javítja ki. A kérdés a gyakorlatban akkor merülhet fel, amikor a jótállásra kötelezett vállalkozó nem hajlandó kijavítani a jogosult által felfedezett hibákat, ezért a jogosult maga vagy más vállalkozó által javítja ki a hibákat. Vajon ilyen esetben hivatkozhat-e a kötelezett arra, hogy az ő jótállási kötelezettsége – a más által való javítás miatt – megszűnt? Másképpen megfogalmazva megszűnik-e a jótállás, avagy megszabadul-e a vállalkozó a jótállási kötelezettségétől csupán azért, mert a jogosult a hibát nem vele javíttatta ki?

A kérdésre a választ a Korm.rendeletben, és az általa hivatkozott Ptk. szabályokban kell keresni.

II. Az érvényesíthető garanciális (jótállási) jogok

A Korm. rendelet szabályai a jótállás keretében érvényesíthető jogokat nem rendezi, így arra a Ptk. szerint a kellékszavatossági jogok gyakorlására vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. A Ptk. 6:159. § (2) bekezdése szerint a jogosult választása szerint kijavítást vagy kicserélést igényelhet, kivéve, ha a választott kellékszavatossági jog teljesítése lehetetlen, vagy ha az a kötelezettnek aránytalan többletköltséget eredményezne. Amennyiben ezt a kötelezett nem vállalta, vagy megfelelő határidőn belül, a jogosult érdekeit kímélve a kijavítást vagy kicserélést nem tudja elvégezni, úgy a jogosult további kellékszavatossági jogok közül választhat. Igényelheti az ellenszolgáltatás arányos leszállítását, a kijavíthatja a kötelezett költségére a hibát vagy azt mással kijavíttathatja.

E szabályokból tehát látható, hogy a jogosult bizonyos esetekben a hibát jogszerűen saját maga is kijavíthatja vagy azt mással – tehát nem a kivitelezővel – is kijavíttathatja. E kellékszavatossági igény érvényesítése még nem jelenti azt, hogy a jótállási joga megszűnne. Ezt több indok is alátámasztja.

III. Felróható magatartás

Egyfelől a Ptk. 1:4. § (2) bekezdése szerint „felróható magatartására előnyök szerzése végett senki nem hivatkozhat.” E rendelkezésből következik, hogy a jogalkotó bizonyosan nem kívánt olyan kellékszavatossági és jótállási szabályokat alkotni, amellyel a kötelezett a saját felróható magatartása alapján – nevezetesen azzal, hogy szándékosan nem javítja ki a hibát, hogy ezzel mentesüljön a jótállási kötelezettségtől – megszabadulna a jótállás terhe alól. Amennyiben valóban megszűnne a jogosult jótállásra vonatkozó jogosultsága, akkor azzal, hogy a jogosult a felfedezett hibát azért köteles mással kijavíttatni, mert a vállalkozó a feladatot megfelelő feltételekkel nem tudta volna elvégezni vagy azt nem vállalta, olyan helyzet állhatna elő, hogy a kötelezett a saját felróható magatartására hivatkozva előnyhöz jutna. Ez pedig a Ptk. általános jelentőségű konkrét szabálya szerint tilos.

IV. Jótállási idő

Szintén a jótállási igénynek a hiba mással történő kijavíttatása esetére történő fennmaradását támasztja alá azon érv, miszerint „a jótállási idő az az időtartam, amely alatt a jótállási helytállás a jótállásra kötelezettet saját vállalása vagy jogszabály előírása alapján terheli.” (Kommentár a gyakorlat számára Budapest, 2021, HVG-Orac). E megállapításból következik, hogy a jótállás időtartama alatt a jótállásra kötelezettet mindvégig terheli a jótállás, tehát az alapján nem szabadulhat a kötelezettség alól, hogy a jogosult a hibát mással vagy maga javította ki, hiszen a kötelezettség a jótállás a teljes időtartam leteltéig terheli a kötelezettet.

Nem elfelejtendő továbbá, hogy a jótállási idő esetében is alkalmazni kell a Ptk. 6:163. § (5) bekezdését is. „A dolognak a kicseréléssel vagy a kijavítással érintett részére tehát a jótállási idő újraindul.” (Kommentár a gyakorlat számára Budapest, 2021, HVG-Orac). E szabályból egyértelműen következik az, hogy amennyiben a hiba kijavításra vagy kicserélésre került, így a jótállási idő újraindul, tehát attól függetlenül, hogy ki javította ki a hibát, a jótállásra kötelezett továbbra is, ráadásul újból teljes időtartamban terhelni fogja a jótállási kötelezettség.

V. A régi Kormányrendelet

A lakások kötelező jótállására vonatkozó régi Kormányrendelet szabályainak vizsgálata szintén azt támasztja alá, hogy a felvázolt tényállásban a jótállás nem szűnik meg. A jelenleg hatályos Korm. rendelet hatálybalépését megelőzően a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 53/1987. (X. 24.) MT rendelet szabályait kellett alkalmazni az lakások kötelező jótállása esetében. E rendelet, a ma hatályos rendelettel ellentétben rendelkezett a jótállás megszűnéséről a kijavítás esetében. A régi rendelet 6. § (1) bekezdése szerint „a hibás dologra vagy annak részére megszűnik a jótállási kötelezettség, ha a jogosult a hibát – az 5. § (2) bekezdésében foglalt esetek kivételével – maga javítja vagy mással javíttatja ki.” Vagyis a régi rendelet rendelkezett arról, hogy ha a jótállásra jogosult maga kijavította, vagy mással kijavíttatta a hibát, akkor – amennyiben a kijavításra, kijavíttatásra nem azért került sor, mert a vállalkozó a kijavítást megfelelő határidőre nem vállalta, illetőleg nem végezte el vagy ismételten hibásan végezte el – a jótállási igényétől elesett. Ezen szakaszból egyértelműen kiderült, hogy amennyiben a jótállásra jogosult úgy javította ki saját maga vagy javíttatta ki mással a hibát, hogy arra a kötelezett felróható magatartása adott indokot, úgy a jótállási igény nem szűnt meg.

A jótállási igény megszűnésének speciális esetére vonatkozó szabályt a jelenleg hatályos Korm. rendelet ugyan nem tartalmazza, de az a következtetés, amely szerint a jótállási igény nem szűnik meg a jogszerű kijavítás vagy a hiba mással történő kijavíttatása esetében, az új Rendeletből, valamint a Ptk. kellékszavatossági jogokra vonatkozó szabályokból is levonhatók. A két rendelet összehasonlításából arra a következtetésre juthatunk, hogy a jelenleg hatályos rendelet csupán nem kívánta kifejezetten jogszabályba foglalni azt, hogy meghatározott esetben a jótállás megszűnik, azonban a „főszabályt”, miszerint, a jótállás, annak jogszerű érvényesítése esetén nem szűnik meg, implicite továbbra is tartalmazza.

VI. A jótállási igények jogszerű érvényesítésének feltételei

Az eddigiek alapján látható, hogy amennyiben a jogosult által jogszerűen, a jogszabályokban meghatározott feltételeknek megfelelően kerül sor, akkor a jótállási nem szűnik meg.

1. Ezen jogszabályban meghatározott feltételek a következők: a jogosult csak akkor élhet a saját vagy más általi kijavítással, amennyiben azt a kötelezett nem vállalta, vagy azt megfelelő határidőn belül, a jogosult érdekeit kímélve a kijavítást vagy kicserélést nem tudja elvégezni.
2. További feltétele a jogszerű jótállási igény érvényesítésének az, hogy a jogosult a jótállás időtartamán belül érvényesítse a jótállási igényét. Ehhez az szükséges, hogy a hiba kijavítására vagy kicserélésére a kötelezettet még a Korm. rendeletben meghatározott három, öt vagy tíz éves határidőn belül felhívja a kötelezettet. A hiba közlésére és a kijavítás, kicserélésre való felhívásra a kellékszavatossággal ellentétben nincs egyéb határidő, tehát a jótállás esetében a hiba felfedezését követően nem jogszabályi kötelezettség a hiba késedelem nélküli jelzése. Amennyiben azonban a Rendeletben meghatározott időtartamon belül nem kerül sor a jótállási igény érvényesítésére, úgy a jótállásra vonatkozó jog – tekintettel annak jogvesztő jellegére – megszűnik.

VII. Kitekintés a kellékszavatosságra

Végezetül megjegyeznénk, hogy amennyiben a jogosult a felfedezett hibát nem jótállás, hanem kellékszavatosság jogcímen kívánja orvosolni, úgy kiemelendő, hogy a kellékszavatossági igények megszűnésére is igazak a fenti állítások. Tehát amennyiben a fent meghatározott feltételek szerint történik a hiba más által való kijavíttatása, úgy a kellékszavatosság sem szűnik meg. A különbség az igények jogszerű érvényesítésével összefüggésében a határidők tekintetében található.

Különbség a kellékszavatosság és a jótállás megszűnése kapcsán az, hogy a kellékszavatossági igény érvényesíthetőségi ideje rövidebb, ugyanis a Ptk. 6:163. § (1) bekezdése szerint főszabály szerint a kellékszavatossági igény egy év alatt évül el. Bizonyos tárgykörök esetében a Ptk. hosszabb határidőt szabott: a Ptk. 6:163. § (2) bekezdése szerint a fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén a fogyasztó kellékszavatossági igénye a teljesítés időpontjától számított két év alatt évül el, míg a (3) bekezdés szerint, ha a szerződés alapján szolgáltatott dolog ingatlan, úgy az igény öt év alatt évül el. Fontos, hogy ezen határidőkön belül a hiba felismerését követően késedelem nélkül közölni kell a kötelezettel a hibát, amennyiben ez nem történik meg, úgy a jogosult köteles viselni a közlés késedelméből eredő károkat.

További különbség továbbá a kellékszavatosság és jótállás időtartama, igényérvényesítési ideje között a határidők jellege: a jótállási határidő jogvesztő jellegű, míg a kellékszavatosságé elévülési jellegű. Ez utóbbi azt jelenti, hogy az irányadó határidők elteltével a jogosult kellékszavatossági igénye bár nem szűnik meg, de ezen igényt – néhány kivételtől eltekintve – bírósági eljárásban már nem fogja tudni érvényesíteni. Szintén az elévülési határidő jellegéből adódóan igaz a kellékszavatosság érvényesítési határidejére, hogy arra megfelelően alkalmazandók a nyugvás és félbeszakadás szabályai. Itt legfőképpen a nyugvás azon esete említendő, amikor a jogosult menthető okból nem tudja érvényesíteni az igényét, mert a hibát nem ismerhette fel. Ilyenkor az elévülés nyugszik, tehát nem „pörög” a kellékszavatossági igény érvényesítési határideje.

Dobos István ügyvéd / Rakonczai Kitti

Újépítésű lakás garanciájával (jótállásával) kapcsolatos kérdése van? Ügyvédi irodánk szívesen áll rendelkezésére!

dobos@doboslegal.eu/+36303088151