[Łead]Az ingatlanból nyíló panoráma egyértelműen hozzáad az épület vonzerejéhez és jellemzően az ingatlan vételárában is realizálódik; ugyanígy a kilátás elvesztése vagy korlátozása értékcsökkenéshez vezethet.  Vajon hol húzódik meg a határ a saját telkünkön való építkezés szabadsága és szomszédunk érdekének kötelező figyelembevétele között?[/lead]Milyen lépéseket tehetünk, ha a korábban meglévő panorámát vagy lakóingatlanunk helyiségeinek természetes megvilágítását egy felépült ingatlan vagy a másik telken található növényzet miatt elveszítjük?

A szabad kilátás védelme történelmi múltra tekint vissza, már a jogfejlődés igen korai szakaszaiban is találkozhatunk szomszédjogi viszonyokból eredő korlátozásokkal, az utóbbi években pedig kifejezetten felértékelődött a panoráma, és a lakáshoz tartozó kert esetében a privát szféra, mivel azok a lakás értékének említésre méltó részét teszik ki.  A panorámajogot, ugyanígy a szomszédjogok többségét a vonatkozó jogszabályok jellemzően nem nevesítik, azonban a bírósági gyakorlatban megfogalmazódtak és szomszédjogi igényekként érvényesíthetők.

1. Szomszédjog mint a tulajdonjog magánjogi korlátja

A köztudatban elfogadott tény, hogy a saját tulajdonban álló dologgal kedvünk szerint rendelkezhetünk, azonban a tulajdonosi jogok sem korlátlanok.

A Polgári Törvénykönyv alapján a „tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.” [Ptk. 5:23. §] A szakirodalom erre gyakran mint szomszédjogi generálklauzulára hivatkozik. Azonban a másik oldalon is jelentkezik egy úgynevezett tűrési kötelezettség, mely alapján a szomszéd tulajdonosi érdekkörébe tartozó áthatásokat szükségszerű mértékben tolerálni kell. Amennyiben tehát a kilátás zavarása a szükséges mértéket nem haladja meg, a szomszéd adott esetben tűrni köteles.

2. Bírósági gyakorlat jelentősége

A területen kiemelkedő jelentősége van a bírósági gyakorlatnak és jogértelmezésnek. Arra, hogy a hol van a határ a tulajdonos tulajdonjoga gyakorlásának szabadsága és szükségszerű korlátozása között, elsősorban a bírósági gyakorlat nyújt iránymutatást, mindazonáltal ki kell hangsúlyozni, hogy a bíróság az egyedi ügyben külön mérlegeli a szembenálló szomszédjogokat annak megállatásához, hogy a zavarást a sértett még tűrni tartozik, vagy szükségtelen mértékű zavarásról van szó.

3. Engedélyezett építkezés

Építési, területrendezési szabályok határozzák meg, hogy egy adott területen milyen alapterületű, magasságú, stílusú ingatlan építhető, emellett lényeges szempont, hogy az építésügyi hatóság által engedélyezett építkezés folytatása sem zárja ki azonban szomszédjogi, kilátásvédelmi szabályok megsértésének eshetőségét.

4. Növényzet

A szomszédos telekingatlanról benyúló növényzet károsító hatása (pl. lehet ez a panoráma elvesztése) tekintetében azt kell vizsgálni, hogy a növényzet szükségtelenül zavarja–e a szomszédot illetve ingatlan birtoklásában ez kárt okoz-e, illetve, hogy fennáll–e a károsodás veszélye.

A szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól szóló 2013. évi CLXXIV. törvény 4. § (3)  bekezdése szerint, ha „a szomszédos ingatlanok határvonalán álló növény valamelyik ingatlan rendes használatát akadályozza, illetve kárt okoz vagy annak veszélyével fenyeget, és az érdeksérelem más módon nem hárítható el, az ingatlan tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el.”

5. Kártérítés

Kilátásvédelmi szabályok megsértése, szükségtelen zavarás miatt a károsult (szomszéd) birtokvédelmi eljárást (Ptk. 5:21. §, 5:5. §) vagy bírósági peres eljárást kezdeményezhet.

A kilátás elvesztése miatt indított perek alapvetően kártérítési igénnyel kapcsolatosak, mivel a kilátás egyoldalú elvonásával megvalósított szomszédjogi sérelem kártérítési igényt keletkeztethet, és kártérítési per indítható az azzal összefüggésben bekövetkezett értékcsökkenés megtérítése iránt.

A bírósági joggyakorlat minden esetben a szükségtelen zavarás fogalmából vezeti le az intimitásvesztés vagy kilátásvesztés esetén fizetendő kártérítés jogalapját. Megemlítendő, hogy zavarás olyan módon is megvalósulhat, hogy az újonnan felépített épület a szomszédos ingatlan benapozását jelentősen korlátozza. A  Legfelsőbb  Bíróság  a  Pfv.I.22.549/1993.  szám  alatti (BH. 1994/12/661.) határozatában úgy definiálja a „szükségtelen zavarás” fogalmát a kártérítési felelősség megállapításával összefüggésben, hogy az akkor valósul meg, ha az építtető a szomszédos ingatlan tulajdonosának érdekeit figyelmen kívül hagyva, nem a lehetőségek szerint legkedvezőbb tervezési és kivitelezési eljárás szerint jár el. A bizonyítási teher az építkező fél oldalán jelentkezik, neki kell megfelelően alátámasztania hogy az épület elhelyezése során a jogosult érdekeinek figyelembevételével járt el, az épület megvalósítása és elhelyezése során mindent megtett azért, hogy a szükségtelen zavarást elkerülje.

Dobos István ügyvéd / Laczó Barbara

Építési joggal vagy kapcsolódó igényérvényesítéssel kapcsolatos kérdése van? Szívesen állunk rendelkezésére!

Dobos István ügyvéd

e-mail: dobos@doboslegal.eu

+36 30 308 8151