Lakások kivitelezése, építése esetén a hibás teljesítés, és annak kapcsán a kellékszavatosság és jótállás intézményének ismerete előnnyel jár, hiszen sok esetben az új lakások kivitelezése nem sikerül hibátlanul. Korábbi írásainkban a jótállás és kellékszavatosság témakörét részletesen körbejártuk. Jelen írásban kifejezetten arra keressük a választ, hogy milyen lehetőség van az úgynevezett következménykárok érvényesítésére.

A hibás teljesítés körében először érdemes tisztázni a hibás teljesítéssel okozott károk fogalmát, fajtáit, így körüljárni azt, hogy mit is jelent a tapadókár, valamint a következménykár fogalma. A Polgári Törvénykönyvünk szerint szerződésszegés esetén (amelynek egyik esete a hibás teljesítés) meg kell téríteni a szolgáltatás tárgyában keletkezett kárt (úgynevezett tapadókárt), valamint a jogosult vagyonában a szerződésszegés miatt keletkezett egyéb károkat (úgynevezett következménykárok), és az elmaradt vagyoni előnyt. Egy újépítésű lakás esetében tipikus példakánt említhető a tapadókárra, ha a kivitelezők a tetőfedést hibásan, nem megfelelően végzik el. A tető hibás kivitelezése miatt a tető beázhat, ezért a lakásban található értékes vagyontárgyak, például zongora vagy elektronikai cikkek a beázás miatt meghibásodhatnak. Utóbbiak, tehát a vagyontárgyakban okozott károk példaként szolgálnak a következménykár intézményére. Látható, hogy a hibás kivitelezések során a tapadókárokon felül a következménykárok megtérítése iránti igény is felmerülhet. Utóbbi károk érvényesítése azonban a kellékszavatosság vagy jótállás érvényesítése mellett nem feltétlenül olyan egyszerű, mint amilyennek elsőre tűnhet.

Kellékszavatosság és tapadókárok, valamint a következménykárok

Első körben azt vizsgáljuk meg, hogy milyen lehetőségeink vannak a tapadókárok, és a következménykárok orvoslására a kellékszavatosság szemszögéből.

Érdemes kiemelni, hogy amennyiben a tetőt hibásan kivitelezik a vállalkozók, értelemszerűen felmerülhet a kellékszavatosság intézménye, de fontos megjegyezni, hogy a Ptk. nemcsak a kellékszavatossági igényt kínálja fel igényérvényesítési lehetőségként, hanem magát a kártérítés intézményét is. Ezt azonban a Ptk. szigorúbban, bizonyos igények kimerítése esetén engedi csak meg. A Ptk. 6:174. § szerint hibás teljesítés esetén lehetőség van a kellékszavatosság vagy jótállás helyett kártérítési igénnyel élni. Ezt a tapadókárok (példánkban a tető) esetében nem korlátlanul engedi meg. A 6:174. § (2) bekezdése szerint ugyanis a jogosult a tetőben okozott károkat csak akkor tudja érvényesíteni, ha kijavításnak vagy kicserélésnek nincs helye, vagy ha a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta, e kötelezettségének nem tud eleget tenni, vagy ha a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt. Tehát itt a Törvénykönyv elsősorban nem a károk vagyoni megtérítését látja indokoltnak, hanem azt, hogy először a hibás kivitelezést lehetőség szerint kijavítással vagy kicseréléssel orvosolják. Csak ezen igények sikertelen érvényesítése után lehet a kártérítési igényt érvényesíteni.

Másként szabályozza a Ptk. a következménykárok esetét. A Ptk. 6:174. § (1) bekezdése szerint ugyanis a következménykárok esetében a jogosult kártérítési igényével akár első eszközként is élhet, azonban fontos kihangsúlyozni, hogy a hibás teljesítését ebben az esetben a szerződésszegő kivitelező kimentheti. Azaz amennyiben a kivitelező bizonyítja, hogy a szerződésszegést ellenőrzési körén kívül eső, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa, akkor a zongorában, valamint egyéb elektronikai cikkekben okozott károk megtérítése iránti igényt a jogosult nem fogja tudni sikeresen érvényesíteni. (Ez a kimentési lehetőség azért hátrányosabb a lakástulajdonos számára, mert a jótállási vagy kellékszavatossági igény érvényesítése esetén fel sem merül e tekintetben a kimentés lehetősége.)

Jótállás és a tapadókárok, valamint a következménykárok

A jótállási igényt számos írásunkban körüljártuk már, legfőbb előnye a kellékszavatossági igénnyel szemben az, hogy a jogosultnak nem kell bizonyítania azt, hogy a hiba már a teljesítés idején megvolt, ezt ugyanis a törvény vélelmezi.

Tekintettel arra, hogy a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet) lakások esetén kötelező jótállást biztosít a jogosult számára, így az újépítésű lakások felmerült hibáit (tapadókárokat) a jótállási igény érvényesítésével a legkézenfekvőbb orvosolni. Azonban a jótállási igény érvényesítése mellett is felmerül az a kérdés, hogy milyen lehetőség van a következménykárok érvényesítésére. Tehát amennyiben az új lakás tetőjének hibája miatt elázik a televízió, a zongora vagy egyéb háztartási cikk, és a tető hibáját jótállás címen kívánjuk kijavíttatni, akkor vajon a zongorában esett károkat milyen módon tudjuk orvosolni?

E kérdésre a 1/2012. (VI. 21.) PK vélemény 15.) pontja ad választ, amely a következőt tartalmazza: „Ha a jótállást alapító jogszabály, vagy szerződés a jótállás alapján érvényesíthető jogokat külön nem határozza meg, a jogosult jótállás címén a Ptk. 306. § (1) bekezdés a) és b) pontjaiban, valamint (3) bekezdésében szabályozott szavatossági jogoknak megfelelő tartalmú igényeket érvényesíthet. A hibás teljesítéssel okozott következménykárokra a jótállási kötelezettség – jogszabály eltérő rendelkezése, illetve erre vonatkozó külön szerződéses kötelezettségvállalás hiányában – nem terjed ki.” A szóban forgó polgári kollégiumi vélemény egyértelművé teszi, hogy a jótállás (esetünkben a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállás) intézménye a tapadókárok vonatkozásában gond nélkül érvényesíthetők, azonban a következménykárok csak akkor érvényesíthetők jótállás címén, ha azt vagy jogszabály (ez esetünkben a lakásokkal kapcsolatos Korm. rendelet) vagy a felek között létrejött szerződés kifejezett rendelkezése tartalmazza, megengedi. A PK vélemény továbbá kiemeli, hogy azokban az esetekben, amikor a felmerült hibával kapcsolatban a jótállási igény nem érvényesíthető (mert az sem a releváns jogszabály, sem a felek szerződése nem tartalmazza) „a jogosult igényét a szavatosság, illetve a kártérítés szabályai alapján kell elbírálni. A jótállás szigorúbb felelősséget eredményező szabályai ugyanis csak a jótállási igények elbírálása során alkalmazhatóak. A jótállási helytállás ezért nem hat ki azokra a szavatossági és kártérítési kötelezettségekre, amelyekre a jótállás tartalma nem terjed ki.”

A fentiek alapján tehát azt szükséges megvizsgálni, hogy a fent említett Korm. rendelet tartalmaz e következménykárokra vonatkozó utalást, avagy kiterjeszti-e ezen károkra a jótállás intézményét. A Korm. rendelet (sajnos) nem tartalmaz rendelkezést a következménykárokról, tehát a jogszabály alapján nem lesz lehetőségünk a zongora hibája miatt jótállási igényt érvényesíteni.  Amennyiben esetleg a szerződés (pl. kivitelezési, vállalkozási szerződés) kiterjeszti a jótállást a következménykárokra is, akkor szerencsés helyzetben van a jogosult, ugyanis a példánkban említett zongorában esett kárigényét jótállás címen érvényesíteni tudja majd, ami a bizonyítás kedvezménye miatt jelent kedvező helyzetet. Amennyiben sem a jogszabály, sem a szerződés nem rendelkezik a következménykárok jótállás címen történő érvényesíthetőségéről, úgy a jogosult a Ptk. szerinti kártérítés, esetleg szavatosság címen fogja tudni érvényesíteni.

Dobos István / dr. Schwartz Dániel

Irodánk releváns tapasztalattal szavatossági és jótállási igények jogi kérdéseiben, illetve e körben peren kívüli és peres eljárásokban történő képviselet terén.

dobos@doboslegal.eu / +36303088151