Számos nehézséggel találkozhat az, aki egy társasházban lévő üzlethelyiséget, lakást vagy irodát kíván átalakítani, felújítani abban az esetben, ha a kivitelezési munkálatok társasházi közös tulajdont is érintenek.

Az alábbi cikkünkkel az építtetők, kivitelezők részére kívánunk segítséget nyújtani, illetve felhívni a figyelmüket a jogszabályi rendelkezések helyes alkalmazására.

A jogi kockázatok kiküszöbölés érdekben több jogszabály együttes alkalmazása szükséges:

Tulajdonosi hozzájárulás alapesete

A vonatkozó jogszabályi rendelkezések módosítása következtében a tulajdonosi hozzájárulás az építési engedély megadásának már nem feltétele, a tényleges építési tevékenység azonban – a 191/2012. Korm. rend. 3. § (2a) bekezdése szerint – nem kezdhető meg mindaddig, amíg az érintett ingatlan tulajdonosa teljes bizonyító erejű hozzájáruló nyilatkozatban átadás-átvételét nem veszi tudomásul.

Az egyszerű bejelentés alapján folytatott építési tevékenységre is maradéktalanul alkalmazandó a fenti szabály.

A fentiek alapján tehát a kivitelezési tevékenység megkezdésének minden esetben feltétele az érintett telek, építmény tulajdonosának előzetes építési munkaterület átadás-átvételét tudomásul vevő teljes bizonyító erejű magánokiratban foglalt nyilatkozata; e nélkül az építésfelügyeleti hatóság a további munkavégzést megtiltja.

Társasházi közös tulajdont érintő épületrészt érintő beruházás

Abban az esetben, ha a kivitelezési munkálatok társasházi közös tulajdont is érintenek már nem egyértelmű, hogy ki jogosult megtenni a fentebb említett tulajdonosi hozzájárulást.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. (továbbiakban: Tht.) 28. §. (1) bekezdés b) pontja szerint „a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról.”

 A Tht. 21. § (1) bekezdése a fentiekkel szemben némileg ellentmondásosan fogalmaz; a Tht. 21. § (1) bekezdése szerint „az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni.”

A fentieknek megfelelően minden esetben az építési munkálatok és a kialakult bírósági joggyakorlat alapján kell mérlegelni, hogy társasházi közgyűlési határozat szükséges-e az építési munkálatok megkezdéséhez vagy elegendő-e a közvetlenül érintett tulajdonostársak kétharmadának a hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni.

Rendeltetési mód megváltoztatása

A 312/2012 Korm. rend 17. § (1a) bekezdése szerint „az építmény, építményrész rendeltetésének építési engedély köteles építési munkával nem járó megváltoztatásához nem kell az építésügyi hatóság engedélye.”

Ennek ellenére az illetékes önkormányzat helyi rendeletben előírhat rendeltetés mód változással kapcsolatban bejelentési kötelezettséget, melynek elmulasztása esetén akár bírság is kiszabható.

Nyílászárók cseréje

A Tht. alapján a nyílászárók külön tulajdonba tartoznak, így azok felújításához, kicseréléséhez nem szükséges a társasház közgyűlésének a határozata.

Nyílászárók cseréje esetén azonban különös figyelmet kell fordítani helyi (kerületi) önkormányzat által támasztott követelményekre, mivel a helyi önkormányzat rendeleti úton –bizonyos esetekben – meghatározhatja a nyílászárók anyagát, színét és megjelenését.

E-napló vezetési kötelezettség

 Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. Korm. rend. 22. § b) pontjának bc) alpontja szerint kivitelezési dokumentáció szerint végezhető az az építési tevékenység (ideértve az építési engedélyhez nem kötött építési tevékenységet is), amely esetében az épület a rendezett terepszint felett legalább két építményszintet tartalmaz.

A fentieknek megfelelően akár kisebb felújítási, átalakítási munkálatok végzését (kettőnél több emelet tartalmazó társasháznál) is megtilthatja az építésfelügyeleti hatóság arra hivatkozással, hogy az építtető nem tett eleget e-napló vezetési kötelezettségének.

Ha építés jogi kérdése van, kérem – időpont egyeztetés végett – forduljon hozzánk bizalommal.

E-Mail: dobos@doboslegal.eu

Telefon: +36303088151

dr. Dobos István ügyvéd