A kellékszavatosság, illetve a jótállás intézményei a hibás teljesítés esetén merülnek fel. A hibás teljesítés a szerződésszegés egyik nevesített esete, az említett két jogintézmény pedig a hibás teljesítés jogkövetkezményei.

A kellékszavatosság és a jótállás funkciójukban és jellegükben hasonló intézmények, azonban különböző elhatárolási pontok mentén jól elkülöníthetők. Ilyen elhatárolási pont például az, hogy kivel szemben érvényesíthetők ezek a jogintézmények. Jelen írásban a szavatosság és a lakásokra vonatkozó kötelező jótállás intézménye tekintetében vizsgáljuk azt, hogy kivel szemben és milyen kellékszavatossági jogok érvényesíthetők.

1. A kötelezettek köre

Különbözik a szavatosság és a jótállás többek között abban a tekintetben, hogy kivel szemben érvényesíthetők a jótállás vagy kellékszavatosság alapján fennálló igények.

A Ptk. Nagykommentár a szavatosság kapcsán megjegyzi, hogy „a hibás teljesítés a szerződés megszegésének egyik nevesített esete, így szükségképpen meghatározott felek közötti szerződés létét feltételezi; a szavatosság pedig a hibás teljesítés egyik jogkövetkezménye. A jogosult kellékszavatosság címén ezért csak az adott szerződés kötelezettjével szemben érvényesítheti igényeit. Ez akkor is irányadó, amikor a szolgáltatás több egymásba fonódó szerződés közvetítésével jut el a jogosulthoz.” Ennek alapján a jogosult kellékszavatosság címen kizárólag a kötelezettel, így például az ingatlan beruházójával szemben érvényesítheti igényeit.

Új építésű ingatlan vonatkozásában jótállással (garanciával) kapcsolatos kérdése van? – dr. Dobos István ügyvéd: +36303088151 / dobos@doboslegal.eu

A lakásokra vonatkozó kötelező jótállás esetében azonban nem az eladóval, tehát a szerződéses jogviszonyban álló kötelezettel szemben lehet a jótállási igényeket érvényesíteni. A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI.5.) Korm. rendelet 2. §(1) bekezdése szerint ugyanis „a jótállási kötelezettség a kivitelezési szerződés alapján az építési, szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt (a továbbiakban: vállalkozó) terheli.”[1] A 3. § (2) bekezdése szerint pedig „a jótállási jogokat a lakás (lakóépület) vagy építmény tulajdonosa, a lakás vagy építmény tulajdonba adásáig a megrendelő (a továbbiakban együtt: jogosult) a vállalkozóval vagy az általa javításra kijelölt személlyel, illetve szervezettel szemben érvényesítheti.”[2] Jótállás címén tehát a jogosult magával az építési munkát végző vállalkozóval szemben érvényesítheti kellékszavatossági igényeit.

Egy a jótállási igény érvényesíthetőségével kapcsolatos ítélet például jól rámutat arra, hogy ha a lakás kivitelezője és eladója eltér egymástól, akkor a jótállás kizárólag a kivitelezővel szemben érvényesíthető. A Debreceni Ítélőtábla Pf.II.20.573/2006/3. számú ítélete kimondta, hogy az 53/1987. (X.24.) MT rendelet az alperessel szemben nem alkalmazható, minthogy ő csupán az ingatlan beruházója és nem kivitelezője volt, jótállási kötelezettség pedig kifejezetten a vállalkozóval szemben érvényesíthető. (Bár az ítéletben említett MT rendelet már nincs hatályban, annak az a része, miszerint a vállalkozóval szemben érvényesíthetők a jótállási igények, tartalmilag a jelenlegi Kormányrendeletben is szerepel.)

2. Az egyes kellékszavatossági jogok érvényesíthetősége az eladó és vállalkozó személyének elkülönülése esetén

Jóllehet a jogszabályok tisztán szabályozzák, hogy kivel szemben lehet érvényesíteni a kellékszavatossági igényeket, azonban gyakran előfordul lakások építése esetén, hogy magát az építési munkálatokat nem az eladó/beruházó végzi, hanem egy építési vállalkozó. Ilyenkor szerződéses viszonyba a jogosult kizárólag a beruházóval kerül, vele köti meg a vállalkozási szerződést, a kettejük közötti viszonyban a beruházó lesz a kötelezett, így a szavatossági kötelezettség is őt fogja terhelni. A jótállás kötelezettje azonban maga az építési munkálatokat végző vállalkozó lesz. Ebben az esetben rögtön nehezebben dönthető el az, hogy az egyes kötelezettekkel szemben milyen kellékszavatossági igények érvényesíthetők.

A jótállás vonatkozásában a Kormányrendelet úgy fogalmaz, hogy a vállalkozót terheli a jótállási kötelezettség, és hogy a jogosult a vállalkozóval vagy az általa javításra kijelölt személlyel, illetve szervezettel szemben érvényesítheti a jótállási jogokat. Annak következtében, hogy a jogosult a jótállással kapcsolatos igényeit kizárólag a vállalkozóval szemben érvényesítheti, a jogosult a kellékszavatossági igények választhatósága tekintetében bizonyos korlátok közé szorul. Ez a korlátozott, beszűkült helyzet a Ptk. 6:173. § (2) bekezdéséből vezethető le, mely szerint „a jótállási igény érvényesítésére egyebekben a kellékszavatossági jogok gyakorlására vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni”.

Ennek megfelelően ugyanis a jótállás alapján a jogosult a kellékszavatossági jogokat a kellékszavatosság szabályainak megfelelően kérhetné. Azonban a többszereplős lakásépítéses esetben ez a lehetősége a jogosultnak nem fog fennállni, mégpedig azért, mert a jogosult nincs szerződéses jogviszonyban az építési munkálatokat végző vállalkozóval.

Így mivel a jogosult a jótállási igényeit kizárólag a vele szerződéses jogviszonyban nem álló vállalkozóval szemben érvényesítheti, úgy a kellékszavatossági jogok némelyikének természete miatt a jogosult nem fogja tudni teljesen szabadon, az összes kellékszavatossági jog között válogatva érvényesíteni a jótállásra vonatkozó jogosultságát.

Így például a jogosult a jótállás alapján természetesen kérheti a vállalkozótól, hogy javítsa ki vagy cserélje ki a hibás szolgáltatást. Azonban a jogosult – szerződés hiányában – olyan kellékszavatossági joggal mint az elállás vagy vételárleszállítás, már nem élhet.  Elállásra azért nem lesz lehetősége a jogosultnak ebben az esetben, mert elállni csak a beruházóval kötött szerződéstől, a beruházóval szemben tud. Márpedig a jótállási igényét vele szemben nem, kizárólag a vállalkozóval szemben érvényesítheti. Ugyanez a helyzet a vételár leszállítása vonatkozásában is. Ugyanis a jogosult a vételár leszállítását a vele szerződéses jogviszonyban álló beruházótól kérheti, nem pedig az építési munkálatokat végző vállalkozótól.

Természetesen ez helyzet nem eredményezheti a lakásokra vonatkozó kötelező jótállás esetén a jogosult kellékszavatossági igényeinek beszűkülését, hiszen attól, hogy a jótállás alapján a jogosult nem érvényesíthet bizonyos kellékszavatossági igényeket, a kellékszavatosság alapján mégiscsak választhat majd valamennyi kellékszavatossági jog közül. Így bár úgy tűnik, hogy „helyrebillen” a jótállásra jogosult helyzete, mert a jogosultat valamennyi kellékszavatossági jog megilleti, mégis jelentősen hátrányosabb helyzetbe kerül az egyébként jótállásra is jogosult személy. Hiszen amennyiben a szerződéstől el kívánna állni vagy a vételárat kívánná leszállítani, akkor azt kizárólag a szavatossági jogosultsága révén tudná megtenni, mégpedig a vele szerződéses jogviszonyban álló beruházóval, a kötelezettel szemben. Így pedig végtére is olyan helyzetbe kerül a jogosult, mintha nem illetné meg a jótállás: a jogosult elesik a bizonyításra vonatkozó kedvezménytől. Innentől kezdve – bár jótállásra jogosult – mégiscsak neki kell bizonyítania azt, hogy a hiba oka a teljesítés előtt keletkezett.

dr. Dobos István ügyvéd / Rakonczai Kitti

Újépítésű lakással, jótállással (garanciával) kapcsolatos kérdése van?

Szívesen állunk rendelkezésére! 

dr. Dobos István ügyvéd / dobos@doboslegal.eu / +36 30 308 8151

---

[1] A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI.5.) Korm. rendelet 2. §(1) bekezdés

[2] A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI.5.) Korm. rendelet 3. §(2) bekezdés