Ingatlanok vásárlása esetén a vevőket számos kockázat terheli abban a tekintetben, hogy az ingatlan valóban olyan minőségű-e, mint amilyennek látszik, vagy amilyennek az eladó mondja. Bár azt hinnénk, hogy ez a kockázat új építésű ingatlanok esetében kevésbé jelentős – manapság, amikor többnél több lakást húznak fel naponta – a tapasztalatok azt mutatják, hogy igenis résen kell lenniük az új lakások vevőinek is.

Elég csak abból kiindulni, hogy ezeknek az új ingatlanoknak a többségét rohamtempóban építik fel, annak ellenére, hogy a szakképzett, jó munkaerő száma igencsak korlátozott.

Nem ritka tehát az, hogy a vevők nem sokkal a frissen épített ingatlanuk birtokbavételét követően hibákat fedeznek fel a lakásban. Csalódottan veszik észre például, hogy beázik a fal, mállik a vakolat, a szigetelés nem megfelelő vagy éppen a nyílászáró és a fal között beáramlik a hideg levegő.

Szerencsére az efféle kellemetlen meglepetések orvoslására jogi szabályozásunk több jogintézménnyel is szolgál. Új építésű ingatlanoknál hibás teljesítés esetén a pórul járt vevőket a kellékszavatosság vagy a jótállás intézménye segíti.

Új építésű ingatlan vonatkozásában jótállással (garanciával) kapcsolatos kérdése van? – dr. Dobos István ügyvéd: +36303088151 / dobos@doboslegal.eu

I. Hibás teljesítés

A kellékszavatosság, illetve a jótállás intézményei hibás teljesítés esetén merülhetnek fel. A hibás teljesítés a szerződésszegés egyik nevesített esete, az említett két jogintézmény pedig a nevesített szerződésszegés jogkövetkezménye.

Kérdés, hogy mikor teljesít hibásan a kötelezett, hogy mit is jelent a hibás teljesítés. A hibás teljesítés jogi kategória, a Ptk. szerint akkor beszélhetünk a szolgáltatás hibás jellegéről, ha az a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek.[1] A szerződési szabadság elvének megfelelően a szerződésben szabadon meghatározhatják a felek például a szolgáltatás minőségére vonatkozó pontos leírásokat, elvárásokat, melynek elmaradása esetén a kötelezett hibásan teljesít. Ha a felek a szerződésben nem határoznak meg minőségi követelményeket, lehetséges, hogy jogszabály határozza meg az adott szolgáltatásra vonatkozó minőségi előírásokat. Ha sem a felek, sem jogszabály nem szól ilyen követelményekről, akkor az általános szabály[2] az irányadó, mely szerint a szolgáltatásnak alkalmasnak kell lennie a rendeltetése szerinti, az általánosan megszokott céljának betöltésére, és rendelkeznie kell az azonos fajtájú szolgáltatások szokásos, elvárható minőségével.

Fontos megjegyezni, hogy nem teljesít hibásan a kötelezett, ha a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy a hibát a szerződéskötés időpontjában ismernie kellett. A Ptk. kommentárja szerint „nyílt hibának”, tehát felismerhetőnek azokat a hibákat kell tekinteni, amelyeket az általában elvárható módon, kellő körültekintéssel eljáró jogosult a részére adott tájékoztatás, a szerződéskötés körülményei, illetve a szolgáltatás természete alapján észlelhetett, felismerhetett, számításba vehetett. Tehát a körülmények, illetve a jogosult személyének figyelembevételével, esetenként külön-külön kell meghatározni azt, hogy a jogosultnak ténylegesen lehetősége volt-e a hiba észlelésére.

II. Jótállás

A jótállás is hibás teljesítés esetén a reparáció eszköze, de azon túlmutat. A jótállás intézményét a Polgári Törvénykönyvünk, illetve különféle jogszabályok szabályozzák. A Ptk. szerint, aki a szerződés teljesítéséért jótállást vállal vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, a jótállás időtartama alatt a jótállást keletkeztető jognyilatkozatban vagy jogszabályban foglalt feltételek szerint köteles helytállni a hibás teljesítésért.[3]

A jótállási kötelezettség – vagy ismertebb nevén a garancia – keletkezhet tehát jótállásra vonatkozó kötelezettségvállalásból, illetve jogszabályból is. Eszerint vannak bizonyos szolgáltatások, amelyekre jogszabályok alapján (például új építésű ingatlanok) kötelezően vonatkozik a jótállási kötelezettség. Jogszabály által nem szabályozott szolgáltatások esetében pedig akkor van lehetősége a jogosultnak jótállásra hivatkozni, ha ezt a kötelezett vállalta a szerződésben.

Hibás teljesítés esetén az ingatlan tulajdonosa jótállási jogával élhet. A jótállási kötelezettség – vagy ismertebb nevén a garancia – keletkezhet  jótállásra vonatkozó kötelezettségvállalásából, illetve jogszabályból is. A jótállás a szigorúbb helytállási kötelezettség miatt a tulajdonos számára kedvezőbb konstrukció, mint a szavatossági kötelezettség. Jótállás esetén ugyanis a kötelezettnek kell bizonyítani, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. Vagyis jótállás esetén az új ingatlan tulajdonosa a jótállási időtartam egészére nézve mentesül e bizonyítási kötelezettség alól.

Az új építésű ingatlanok esetében egy kormányrendelet[4] alapján kötelező jótállás illeti meg a tulajdonosokat a jótállási időn belül. A jótállási igénnyel a tulajdonos (vagy az átadásig megrendelő) élhet. A jótállási kötelezettség pedig a kivitelezési szerződés alapján az építési, szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt terheli.

A jótállást a jótállási időn belül lehet érvényesíteni, amit a műszaki átadás-átvételtől kell számítani. A kormányrendelet több jótállási időtartamot is megnevez: három, öt, illetve tíz éves tartamokat. A Kormányrendelet négy melléklete pontosan meghatározza, hogy a lakáson belül a különböző lakás- és épületberendezésekre, épületszerkezetekre, esetleg termékekre és építőanyagokra mennyi a jótállási időtartam. Így például három éves a jótállás időtartama a lakóépületen levő ereszcsatornák és esővízlefolyó vezetékek esetében. Öt éves például a jótállás időtartama a műanyag vízszigetelő és burkoló lemezek, fóliák hibája esetén, ha azok csapadékvíz, illetve használati víz szigeteléseként szolgálnak. A tíz éves jótállási időtartam a legalapvetőbb épületszerkezetekre és azok építési anyagaira vonatkozik. Erre például szolgálnak a bitumenes és műanyag vízszigetelő lemezek, illetve a ragasztó és vegyi anyagok, ha azokat talajvíz és talajnedvesség ellen szigetelték.

Fontos megjegyezni, hogy ezek a határidők jogvesztők. Ez annyit tesz, hogy a meghatározott jótállási időtartamokon túl a jótállási igény már egyáltalán nem érvényesíthető, e joga a tulajdonosnak elvész.

A jótállás a Kormányrendelet szerint jótállási jeggyel érvényesíthető, amelyet a kivitelezőnek kell kiállítani. Ennek elmaradása azonban nem érintheti hátrányosan az ingatlan tulajdonosát, ennek hiányában is jogosult a jótállásra.

A vállalkozó egyébként a rendeletben foglaltaknál a megrendelőre nézve kedvezőbb jótállási feltételeket vállalhat. Tehát akár a rendeletben meghatározott feltételnél jóval kedvezőbbeket is vállalhat a kivitelező, például hosszabb tartamú jótállásra vállalhat kötelezettséget. Semmis azonban az a megállapodás, amely az e rendeletben foglaltaktól a megrendelő hátrányára tér el. Vagyis a rendeletben foglalt feltételektől kedvezőbb feltételeket ugyan vállalhat a vállalkozó, de hátrányosabbakat semmiképpen sem.

A vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján tizenöt napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni. Arról azonban nem szól a rendelet, hogy magát a hibát mennyi időn belül köteles orvosolnia a vállalkozónak.

Érdemes még tudni az újépítésű lakásokra vonatkozó jótállásokról, hogy tulajdonosváltozás esetén is alkalmazandó. A jótállásból eredő jogokat a dolog tulajdonjogának átruházása esetén az új tulajdonos érvényesítheti a jótállást vállaló kötelezettel szemben.[5]

III. Szavatosság

Hibás teljesítés esetén a Ptk. által szabályozott kellékszavatosság intézménye is szolgálhat igényérvényesítési eszközként az új, ám hibás ingatlan tulajdonosának. Bizonyos esetekben ésszerű lehet a jótállás helyett a szavatosság intézményével élnie az új ingatlan tulajdonosának. Például akkor, ha az ingatlanokat értékesítő építtető (eladó) nem azonos a kivitelezési munkálatokat végző építési vállalkozóval. Emellett akkor is érdemes lehet szavatossági joggal élni, ha a jótállást alapító megállapodás vagy jogszabály a jótállás alapján érvényesíthető jogok körét a kellékszavatossági jogokhoz képest szűkebben határozza meg (például a jótállás alapján csakis kizárólag kijavítást és kicserélést lehet kérni), és ilyenkor a jogosult úgy ítéli meg, hogy a hibás teljesítés orvoslására az őt megillető további kellékszavatossági jogok valamelyike alkalmasabb.

A jótálláshoz képest, a szavatossági kötelezettség az eladót terheli, a kivitelező szavatosság címen nem tartozik helytállási kötelezettséggel a hibás teljesítésért.

A szavatosság esetében a bizonyítási teher főszabály szerint a jogosulton van. Tehát azt, hogy a hiba már a teljesítés időpontjában fenn állt, az ingatlan vevőjének kell bizonyítania. Azonban a jogalkotó bizonyos kedvezményt ad a fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén. Eszerint az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy a teljesítést követő hat hónapon belül a fogyasztó által felismert hiba már a teljesítés időpontjában megvolt, kivéve, ha e vélelem a dolog természetével vagy a hiba jellegével összeegyeztethetetlen.[6] Ebben a hat hónapos időszakban tehát a bizonyítási teher megfordul, vagyis ez esetben mégis a kötelezettnek, az eladónak kell bizonyítania azt, hogy a hiba a teljesítéskor nem állt fenn. A fogyasztó e tehertől való megszabadítása nagy segítség, hiszen a bizonyítás köztudottan nem könnyű feladat.

A vevő, ha élni kíván a szavatossági igénnyel, a hibás teljesítés orvoslása, károk enyhítése érdekében különböző lehetőségek közül választhat. Elsősorban a vevő kicserélést, illetve kijavítást kérhet. Ha ez lehetetlen, vagy az eladónak aránytalan többletköltséggel járna, más lehetőségek közül is választhat. Például kérheti a vételár-leszállítást, továbbá akár az eladó költségére a hibát maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja, vagy a szerződéstől is elállhat. Az utóbbi lehetőségre azonban jelentéktelen hiba esetén egyáltalán nincs lehetőség. Érdemes egyébként az eladót tájékoztatni arról, hogy az eladó által nem vállalt javítást a vevő maga, vagy más javítaná ki. Ilyen esetben az eladó kétszer meggondolja majd, hogy nem javítaná-e ő ki inkább a hibát, félve attól, hogy a vevő általi javítás több költséggel járna.

A vevőnek a felfedezett hibát késedelem nélkül közölnie kell az eladóval. A fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén megint csak bizonyos kedvezményt ad a Ptk., ugyanis ilyenkor a hiba felfedezésétől számított két hónapon belül közölt hibát is késedelem nélkül közöltnek kell tekinteni. E közlés egyébként meghatározott alakisághoz kötve nincs, tehát a vevő akár szóban, akár írásban, esetleg ráutaló magatartással is tájékoztathatja az eladót a hibáról.

Ingatlanok esetében a kellékszavatossági igény a teljesítés időpontjától számított öt év alatt évül el. Ez azt jelenti, hogy a vevő az ingatlan átadásától számított öt éven belül érvényesítheti bírósági úton a kellékszavatossági jogait.

IV. Szavatosság és jótállás

Érdemes megemlíteni, hogy a szavatosság és jótállás egyszerre nem érvényesíthető, e két intézmény vagylagos viszonyban áll egymással. Tehát a jogosultnak választania kell e két lehetőség közül. Előfordulhat olyan helyzet is, hogy az egyik igény még érvényesíthető, míg a másik már nem. Ilyen eset például, ha a szavatossági igényérvényesítési határidő már eltelt, de a jótállási igényt (a tíz éves időtartam miatt) még érvényesíteni lehet.

dr. Dobos István ügyvéd / Rakonczai Kitti

Újépítésű lakással, jótállással (garanciával) kapcsolatos kérdése van?

Szívesen állunk rendelkezésére! 

dr. Dobos István ügyvéd / dobos@doboslegal.eu / +36 30 308 8151

---

[1] Ptk. 6:157. § (1) bekezdés

[2] Ptk. 6:123. § (1) bekezdés

[3] Ptk.: 6:171. § (1) bekezdés

[4] 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról

[5] Ptk. 6:172. §

[6] Ptk. 6:158. §