Szinte mindenki tapasztalt már a jelenséget, amikor szomszédja kellemetlen hanghatásokkal, szagokkal, vagy épp magával a háza építésével zavarja jól megérdemelt pihenésében, akadályozza a kerti munkában vagy éppen kínos perceket okoz látogatók fogadása során, nem is említve azon eseteket, melyekben az ingatlan értékét is kedvezőtlenül befolyásoló változásokat idéz elő ezzel.

Ezekre az esetekre természetesen rendelkezésére állnak a jog által biztosított eszközök. Jelen összefoglaló pedig megkíséreli bemutatni, milyen feltételek fennállása esetén mely eszközöket vehetjük igénybe.

Az általános szomszédjogi szabály

Az ún. általános szomszédjogi szabályt, a dolog használatának általános magánjogi korlátját a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:23. §-a a következőképpen fogalmazza meg: A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Fontos továbbá, hogy az idézett előírás nem csak a tulajdonosra, hanem a birtokosra is irányadó

Azonban nem lehet csupán a jogszabály szövegéből kiindulni e témakör alaposabb vizsgálata során, mivel az idézett generálklauzula egy ún. nyitott törvényi tényállás. Következésképpen górcső alá kell venni a vonatkozó ítélkezési gyakorlat által kialakított szabályokat is.

A bírói gyakorlat

Először is a szükségtelen zavarás fogalmát szükséges tisztázni. Ahogyan az elnevezésből is következik, nem minden zavarás jogellenes, csupán a szükségesnél nagyobb mértékű. Nyilvánvalóan sok minden zavarhatja a szomszédot, a kerti partitól kezdve a gyermek zongorázásáig. A szubjektív tényezők e kérdés kapcsán elkerülhetetlenek. A valóban nagy problémát okozó esetek azonban általában az építkezéssel, a zajokkal, a kellemetlen szagokkal, valamint az állatok tartásával kapcsolatosak. Szükségtelen mértékű zavarásról beszélhetünk a bírói gyakorlat alapján, ha az a szokásos mértéket meghaladja, ha a szomszéd érdekeit teljes mértékben figyelmen kívül hagyja a zavaró tevékenységet kifejtő. A Ptk. azt követeli meg ugyanis, hogy a lehetőségekhez képest legkisebb mértékű érdeksérelmet okozza a használó

Ez például a szomszédos ingatlanon építkezővel szemben nem azt a követelményt támasztja, hogy saját tulajdonosi érdekeinek sérelmével, a szomszéd érdekeinek előtérbe helyezésével építkezzen, hanem azt, hogy a beépítés megtervezésével olyan építési módot válasszon, amely figyelemmel van az épített környezet helyben kialakult sajátosságaira és a szomszéd számára elkerülhetetlen hátrányokat nem okoz. Kimondta egy közzétett eseti döntés azt is, hogy a szükségtelen zavarás megvalósítható a szűkebb lakókörnyezethez igazodó építési módtól eltérő műszaki, építési megoldással akkor is, ha az építésre a tulajdonosnak az építési szabályok szerint lehetősége volt. A tulajdonos jogosítványai korlátlanul nem érvényesülhetnek, ezért nem tehető olyan megállapítás, hogy az építő tulajdonosi jogainak gyakorlása körébe eső építkezéssel együtt járó helyzet megteremtése nem tartozik a szükségtelen zavarás fogalmi körébe. [BH 2011.10.279.]

Egy másik esetben a Kúria rögzítette, hogy az üdülő- és lakóingatlanok közvetlen közelében épített fémszerkezetű mobil-átjátszótorony több szempontból és jelentős mértékben zavarja a szomszédos ingatlanok használóit, amely zavarás az ésszerű tűrési határokon kívül esik. [13/2014. számú polgári elvi döntés]

Fontos megemlíteni, az a tény, hogy valaki építési engedélyt kapott, s maradéktalanul betartotta az abban foglaltakat, továbbá például a környezetvédelmi előírásokat, nem zárja ki, hogy a bíróság megállapítsa a szomszédjogi zavarást.

Említést érdemel az is, hogy a később építtető felelősségének elve szerint, akkor is felelős a később építtető a szükségtelen zavarásért, ha építési engedély birtokában, az építési szabályokban foglaltak betartása mellett építkezik, mert ilyenkor a már meglévő épület adottságaihoz kell igazodnia. [BH 1998.272.]

A szomszédjogi viták rendezése

Első fokon a helyi jegyző illetékes szomszédjogi vitákban, aki helyszíni szemle alapján állapítja meg a jogsértést, s ez esetben a Ptk. 5:8. §-a alapján elrendeli az eredeti birtokállapot helyreállítását, illetve a birtoksértőt eltiltja a birtoksértő magatartástól. A jegyző határozata ellen közigazgatási úton jogorvoslatnak helye nincs. Az a fél, aki a jegyző birtokvédelem kérdésében hozott határozatát sérelmesnek tartja, a határozat kézbesítésétől számított tizenöt napon belül a bíróságtól a másik féllel szemben indított perben kérheti a határozat megváltoztatását.

A birtokos egyébként egy éven belül kérheti a jegyzőtől az eredeti birtokállapot helyreállítását, illetve a zavarás megszüntetését.

Kártérítés követelése

A 13/2014. számú polgári elvi döntés is leszögezte, hogy a szomszédjogi sérelemre alapított, a szükségtelen zavarástól való tartózkodás tilalmának megsértésével keletkezett károk megtérítése iránti követeléseket a szerződésen kívül okozott károkért való felelősségre vonatkozó általános szabályok alapján kell elbírálni.

A Ptk. 6:519. §-a alapján, aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni. Mentesül a felelősség alól a károkozó, ha bizonyítja, hogy magatartása nem volt felróható.

Fontos továbbá a Ptk. 6:520. §-a, mely szerint minden károkozás jogellenes, kivéve, ha a károkozó a kárt

1. a) a károsult beleegyezésével okozta;
2. b) a jogtalan támadás vagy a jogtalan és közvetlen támadásra utaló fenyegetés elhárítása érdekében a támadónak okozta, ha az elhárítással a szükséges mértéket nem lépte túl;
3. c) szükséghelyzetben okozta, azzal arányos mértékben; vagy
4. d) jogszabály által megengedett magatartással okozta, és a magatartás más személy jogilag védett érdekét nem sérti, vagy a jogszabály a károkozót kártalanításra kötelezi.

A már említett későbbi építtető felelősségének elvére hivatkozó közzétett döntés kimondta, hogy a szomszédos épület forgalmi értékének csökkenésében jelentkező – az elkerülhetetlenül szükséges mértéket meghaladó – kárt (kilátáselvonás, intimitásvesztés) a későbbi építtető akkor is tartozik megtéríteni, ha építési engedéllyel és az építési szabályok betartásával építkezett.[ BH 1993.3.161]

A már példaként felhozott és a való életben – érthető okokból gyakran felmerülő – mobil átjátszó-torony létesítésével kapcsolatban rögzítette a Kúria, hogy a létesítéssel okozott kár megtérítése körében, az igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőnek azt is értékelnie kell, hogy a torony egészségre gyakorolt káros hatásaitól való esetleges félelem a szomszédos ingatlan forgalmi értékét mennyiben csökkenti. A zavarás jogkövetkezményeként elégséges, arányos és méltányos, ha a birtoklásában zavart fél vagyoni kompenzációt kap; a jelentős költséggel megvalósult közérdekű beruházás esetén túlzó, aránytalan és szükségtelen az építmény elbontása. Az értékcsökkenésben jelentkező kár nem szűkíthető le az ingatlan forgalmi értékének csökkenésére. Az olyan ingatlan használati értéke, amelynek közvetlen közelében egy magas, fémszerkezetű mobil-átjátszótorony létesült – a zavarás ténye folytán – alacsonyabb, mint amelynek közelében ilyen nem épült, és a zavaró hatás nem érvényesül. A vagyoni hátrány akkor is beáll, ha egyéb tényezők miatt az ingatlanforgalom csekély, a forgalmi értékvesztés adatokkal nehezebben alátámasztható. A kár összegszerűsége körében mérlegelni kell azt is, hogy a mobil-átjátszótorony építése során a lefedettség értéknövelő hatású, a mobiltelefon és mobil-internet használatának lehetősége pozitív irányban befolyásolja az ingatlanok értékét. [1955/2009. számú polgári elvi határozat]

dr. Dobos István