Az ingatlanközvetítői szerződés lényege, hogy a közvetítő tevékenységével elősegíti a megbízó ingatlanának eladására vagy bérbeadására vonatkozó szerződés megkötését. Tehát a közvetítő tevékenységének eredményeként jön létre az eladó és a vevő közötti kapcsolat, és kerül sor a szerződés megkötésére.

Az ingatlanközvetítői szerződéseknek két fő típusát különböztetjük meg:

1. kizárólagos megbízás
2. nem kizárólagos megbízás

Az ingatlanközvetítők többféle szerződési konstrukciót ajánlanak a megbízóik részére, amelyek között szerepel a kizárólagos megbízás is.

I. Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés

A kizárólagos megbízás lényege, hogy korlátozza a tulajdonost abban, hogy kinek ad megbízást az ingatlan értékesítésének elősegítésére. Kizárólagos megbízás esetén a tulajdonos vállalja, hogy ugyanazon ingatlanra vonatkozóan másnak nem ad közvetítői megbízást. Azonban ez, nem jelenti azt, hogy a tulajdonos maga ne próbálhatná meg az ingatlan értékesítését. A bírósági gyakorlat több esetben is megerősítette, hogy tisztességtelen szerződési feltételnek minősül, ha a tulajdonost a kizárólagos szerződésben elzárják attól, hogy saját maga értékesítse az ingatlant.

II. Tisztességtelen szerződési feltétel

A Ptk. 6:102. § (1) bekezdése szerint tisztességtelen az az általános szerződési feltétel, amely a szerződésből eredő jogokat és kötelezettségeket a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megsértésével egyoldalúan és indokolatlanul a szerződési feltétel alkalmazójával szerződő fél hátrányára állapítja meg.

Azt, hogy a jogok és kötelezettségek egyensúlya a szerződésben az általános szerződési feltételeket alkalmazó fél hátrányára felborult-e, a szerződés egyéb rendelkezései és teljes tartalma, továbbá a felek helyzetének mérlegelése alapján lehet megállapítani. Annak megállapításához, hogy a szerződési feltétel tisztességtelen-e, a szerződés megkötéséhez vezető körülmények mellett a Ptk. kifejezetten kiemeli a szerződés tárgyát képező szolgáltatás rendeltetésének, továbbá a releváns szerződési feltételeknek a szerződés más feltételeivel vagy a felek közötti más szerződésekkel való kapcsolata vizsgálatának szükségességét.

Az általános szerződési feltételként a szerződés részévé váló tisztességtelen kikötést a sérelmet szenvedett fél megtámadhatja.

III. Mi minősül tisztességtelen kikötésnek ingatlanközvetítői szerződésben?

1. Tisztességtelen az a szerződési feltétel, amely szerint a jutalék akkor is megilleti a megbízottat, ha az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolja meg.

2. Tisztességtelen, ha az ingatanközvetítő az ajánlati biztosíték 50%-át megtartja, mert így eredménytelen közvetítés esetében is érvényesíthet a fogyasztóval szemben díjigényt.

3. Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés esetén sem lehet korlátozni az ingatlan eladóját, azaz a megbízót, hogy saját maga is értékesítse ingatlanát.

4. Tisztességtelen a fogyasztó díjfizetésre kötelezése, ha a megbízó a kiközvetített személlyel olyan másik ingatlanra köt szerződést, amelyre nem adott megbízást. A tisztességtelenséget ebben az esetben az eredményezi, hogy hiányzik a megbízott tevékenysége és a létrejött eredmény közötti ok-okozati összefüggés.

5. Tartós közvetítői jogviszony kivételével a közvetítő valamennyi megbízóját – nemcsak a fogyasztónak minősülő természetes személyeket, hanem a jogi személyeket is – megilleti a felmondás joga. A felmondás jogának korlátozása jogszabályba ütközik, amelynek jogkövetkezménye a kikötés semmissége.

6. Tisztességtelen, ha az ingatlanközvetítő a sikeres közvetítéstől függetlenül, annak ellenére kéri a jutalékát, hogy megfelelő vevőt ténylegesen nem közvetít. A közvetítői szerződések célja az ingatlan sikeres értékesítése. Ha az ingatlanközvetítő pusztán érdeklődőket hoz, és az ingatlant meghirdeti, mindaddig a jutalékra nem tarthat igényt, amíg a fogyasztó az adásvételi vagy bérleti szerződést meg nem köti. Az ingatlanközvetítő hirdetési és marketing tevékenységéért külön jutalék tehát nem jár, mivel a jutalék a szerződés szerint a sikeres eladásért jár.

7. Ellentétes a jogszabályokkal, ha a vállalkozás a szerződést bármikor felmondhatja, miközben a fogyasztó ugyanerre nem jogosult.

8. Tisztességtelen az eladót abban az esetben is díjfizetésre kötelezni, amennyiben számára a vételi ajánlat nem elfogadható.

9. Ha az eladó bánatpénzre, vagy foglalóra jogosult, ez kizárólag a fogyasztót illeti meg, kártalanítására, illetve arra szolgál, hogy a szerződés megkötésének vagy teljesítésének elmaradásából eredő veszteségét csökkentse. A vevő visszalépése, vagy a már megkötött szerződés teljesítésének elmaradása a fogyasztónál jár idő- és anyagi veszteséggel, míg a közvetítőnél nem, ezért a pénzből az ingatlanközvetítő részesedése indokolatlan és egyben a jóhiszeműség és tisztesség követelményével ellentétes.

10. Tisztességtelen, ha a kiállított számla és az ajánlati biztosíték devizanemének eltérése esetén a biztosíték beszámítása a vételárba a számla kiállításának napján érvényes (meghatározott pénzintézet) deviza eladási árfolyamának alkalmazásával történik, mert ez szolgáltatás nélkül többletfizetési kötelezettséget hárít a fogyasztóra

11. Tisztességtelenek azok a szerződési feltételek is, amelyek nem az ingatlanközvetítő által nyújtott szolgáltatás mértékéhez, hanem a kikötött megbízási díjhoz igazított átalánydíjat határoznak meg, így a fogyasztóra hátrányos módon teremtenek díjfizetési kötelezettséget az alperes tevékenységének sikerességétől függetlenül.

12. Tisztességtelen, ha a kikötések a fogyasztó szerződésszegésével arányban nem álló, túlzott mértékű fizetési kötelezettséget írnak elő azzal, hogy a fogyasztó megbízási díjat és kötbért is köteles fizetni.

IV. Bírósági döntések

1. Győri Ítélőtábla Gf. 20.058/2014/6. – Tisztességtelen szerződési feltételek érvénytelenségének megállapítása

Eredményes kikötésnek minősül, ha a megbízott a szerződésben szereplő minimális áron vagy fölötte vevőt állít, de a megbízó mégsem köt vele szerződést.
A szerződési kikötések nem minősíthetők általános szerződési feltételeknek pusztán azon körülmény miatt, hogy szerződésminta (blanketta) felhasználásával kerültek szerződésbe foglalásra, ha ennek ellenére megállapítható, hogy az alkalmazójával szerződő feleknek fennállt a reális lehetősége arra, hogy a kikötések tartalmát érdemi megfontolás tárgyává tegyék, és ezirányú igény esetén volt mód a feltétel módosítására, elhagyására (egyedi megtárgyalására).

2. Kúria Gfv. 30.309/2021/6. – Tisztességtelen szerződési feltételek érvénytelenségének megállapítása

A jogeset a tisztességtelen szerződési feltételek érvénytelenségének a megállapítására irányult. Az ingatlanközvetítő több blanketta szerződést is alkalmazott, ilyen volt a nem kizárólagos szerződésre, a kizárólagos szerződésre, a kizárólagos szerződéshez elnevezésű, de bérletre vonatkozó, illetve az NPL szerződéshez elnevezésű (adásvételre vonatkozó) blanketta.

Az ügyész több tucat szerződési feltételt tartott érvénytelennek, amelynek többségét elsőfokú bíróság is annak tartotta. A határozat kitér arra, hogy a blanketta szerződések a megbízó ingatlan tulajdonos közreműködése nélkül, előre meghatározott általános szerződési feltételeket tartalmaznak. Alaptalannak ítélte az ingatlanközvetítő hivatkozását arra nézve, hogy a tisztesség és jóhiszeműség körében az objektív zsinórmértéket az általános forgalmi szokások jelentik, és amennyiben egy feltétel ezeknek megfelelően került kialakításra, az egyben azt is jelenti, hogy a jóhiszeműség és tisztesség követelményének is megfelel.

Az ingatlanközvetítőnek a következő közleményt kellett közzé tennie a honlapján:

„A Fővárosi Ítélőtábla a 2021. március 23. napján kelt 14.Gf.40.437/2020/13. számú jogerős ítéletével az OTP Ingatlanpont Kft. alperessel szerződő valamennyi félre kiterjedő hatállyal megállapította, hogy az OTP Ingatlanpont Kft. által 2019. június 22-től – NPL szerződések esetén 2019. július 19-től – alkalmazott, a fogyasztói szerződések részévé váló alábbi általános szerződési feltételek érvénytelenek:”

Négy tisztességtelen feltétel szerepel a következő indoklással: a kizárólagos megbízásra irányuló szerződéses rendelkezések nem zárhatják ki, hogy a fogyasztó maga értékesítse az ingatlant, a szabályozásból eredő korlátozás azonban ezt szükségtelenül gátolja, amely a fogyasztó számára indokolatlan hátrányt jelent. További három feltétel pedig azért tisztességtelen, mert a megbízási szerződés megszűnését követően vonják el a fogyasztónak az ingatlan tulajdonával kapcsolatos rendelkezési jogát.

A további tisztességtelen feltételek közé tartoznak azok, amelyek megbontják a jogok és kötelezettségek egyensúlyát a fogyasztó hátrányára azzal, hogy felmondás esetén elégséges, ha a megbízott oly módon rendelkezik a feltételek szerinti ajánlattal, hogy a fogyasztó arról nem is értesült. Vagy egy másik csoportba tartozó kikötések azért tisztességtelenek, mert a megbízott eredménytelen közvetítői tevékenység esetében is díjigényt érvényesíthet.

3. Fővárosi Bíróság Pf.633.369/2004

Az irányártól eltérő vételár miatt a megbízott csak akkor felel, ha bizonyított, hogy felróható szerződésszegése miatt tudott az eladó alacsonyabb vételárat elérni.

Az alperes egy budapesti ingatlan eladásával összefüggésben 2000. augusztus 30.napján ingatlanközvetítési megbízási szerződést kötött a felperessel. A felek eladási megbízás esetén a kialkudott vételárat 3 % megfelelő megbízási díj fizetésében állapodtak meg. A szerződésben megállapodtak, hogy sikeres teljesítésnek azt tekintik, ha az alperes, illetve a felperes által dokumentáltan nyilvántartott és közvetített ügyfél között jön létre a szerződés.

A felperes több érdeklődő közvetítése, bemutatása után 2000.május 13.-án „megtekintési elismervényben” rögzítette, hogy az alperes ingatlanát 30.000.000.-ft értékben közvetítette a vevők részére. Az alperes 2001. július 02.-án adásvételi szerződést kötött a vevőkkel a szerződésben a vételárat 24.500.000.-ft-ban jelölték meg. A felperes 24.500.000.-ft összeg 3%-ára azaz 735.000.-ft megbízási díj megfizetésére tartott igényt, a díj fizetését a megbízott megtagadta. Arra hivatkozott, hogy a megbízási szerződést teljesítette az alperes olyan ügyféllel kötött adás-vételi szerződést, akit a megbízott tevékenyége folytán ő közvetített.

Az alperesnek az elért vételár összegszerűségét érintő kifogásait ismereteiben kiemelte, hogy az ügyletkötő felek között alkufolyamatba a megbízott nem szól, nem szólhat bele kizárólag az alperesen múlott, hogy az ingatlant milyen áron, milyen eredmény mellett értékesítette.

Az alperes a megbízási díj kifizetését arra hivatkozással tagadta meg, hogy a felperes szerződésszegést követett el, mert nem a szerződésben megjelölt irányáron kínálta értékesítésre a tényleges vevők részére az ingatlant, ezzel rontotta alkupozícióját, és csökkent az elérhető vételár összege.

Az elsőfokú Bíróság 735.000.-ft és ennek kamatainak a megfizetésére kötelezte alperest. Az elsőfokú bíróság ítéletével szemben az alperes élt fellebbezéssel kérte annak részben megváltoztatását és a kereset elutasítását. Az alperes fellebbezése alaptalannak bizonyult. A peres felek között ingatlanközvetítésre irányuló szerződés jött létre, melyet a felperes nem vitásan teljesített.

Az alperes által is elismerten olyan személlyel kötött a megbízó az ingatlanra adásvételi szerződést, aki a felperes közvetítői tevékenysége eredményeként került az eladóval kapcsolatba. Az alperes a díjfizetés megtagadására okot adó körülményként fellebbezésben az jelölte meg, hogy a felperes önkényesen eltért a megbízó által adott utasítástól, a megbízási szerződéstől és az ingatlant nem 33.000.000.-ft irányáron közvetítette az eredmény emiatt maradt el.

A Ptk 478. § (2) bekezdésének értelmében a megbízó a díját csökkentheti, illetőleg a kifizetését megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az eredmény részben vagy egészben olyan okból marad el, amelyért a megbízott a felelős.

A megbízási szerződés gondossági kötelem, a megbízott a rábízott ügyet az általában elvárható körültekintéssel köteles ellátni, főszabályként azonban nem ígéri és nem felelős azért, hogy tevékenysége meghatározott eredménnyel jár.

A Ptk 478. § (2) bekezdése alapján a megbízott a díjat akkor is követelheti, ha eljárása nem vezetett eredményre.

A Ptk ezen diszpozitív szabályától a felek eltérhetnek, nem volt akadálya annak, hogy sikerdíjas megbízás keretében a megbízott sikeres tevékenységétől tegyék függővé a díjfizetést.

Az ilyen tartalommal megkötött szerződés érvényes, a megbízott pedig a megjelölt díjra akkor válik jogosulttá, ha eljárása eredményre vezetett, a szerződésben meghatározott feltételek teljesülnek.

Ezért a felperes ellenszolgáltatásra csak sikeres eredményes közvetítés esetén tarthatott igényt Az ingatlan-közvetítői szerződésben azonban nem volt olyan kikötés, amelyben a felek kikötötték volna, hogy a megbízási szerződésben jelzett irányáron kellett volna értékesíteni az ingatlant. Ugyanis a perben nem nyert bizonyítást, hogy felperes ettől önkényesen tért volna el. Így tehát a másodfokon eljáró bíróság az elsőfokú bíróság döntését helyben hagyta.

V. Tisztességtelen szerződési feltétel jogkövetkezményei

A tisztességtelen általános szerződési feltétel megtámadható. Megtámadásra a sérelmet szenvedett fél jogosult. A szerződésnek a részleges érvénytelenségét fogja eredményezni, mivel ez esetben az érvénytelenségi ok a szerződés meghatározott részét érinti, az érvénytelenség jogkövetkezményeit a szerződésnek erre a részére kell alkalmazni. A részleges érvénytelenség szabályai szerint a szerződés részbeni érvénytelensége esetén az egész szerződés csak akkor dől meg, ha feltehető, hogy a felek azt az érvénytelen rész nélkül nem kötötték volna meg. Ez az érvénytelen általános szerződés feltétel kapcsán kizárt, hiszen az azt sikerrel megtámadó sérelmet szenvedett félre ez a feltétel biztosan nem lesz igaz, ezért az általános szerződési feltétel érvénytelensége az egész szerződés érvénytelenségét nem eredményezi. Ha a bíróság megállapítja az általános szerződési feltétel tisztességtelenségét, azt úgy kell tekinteni, hogy a szerződésnek soha nem képezte a részét. Aki érvénytelen szerződés fennálltában jóhiszeműen bízott, a felektől a szerződés megkötéséből eredő kárának megtérítését követelheti. Ha azonban az érvénytelenség az egyik fél magatartására vezethető vissza, a bíróság a másik fél marasztalását mellőzi. Ha a felek valamelyike a harmadik személlyel szemben rosszhiszemű volt, teljes kártérítéssel tartozik akkor is, ha az érvénytelenség nem az ő magatartására vezethető vissza.

dr. Dobos István / Komáromi Renáta

Polgári joggal, ingatlanközvetítői szerződéssel kapcsolatos kérdése vagy peres ügye van? Szívesen állunk rendelkezésére.

dr. Dobos István ügyvéd – +3630-3088151 / dobos@doboslegal.eu