A korlátolt dologi jogok a tulajdonjog egyes részjogosítványainak gyakorlásában korlátozzák a tulajdonost. Van közöttük olyan, amely bizonyos szempontból „erősebb” mint a tulajdonjog, így például a haszonélvező a haszonélvezet tárgyául szolgáló dolgot a tulajdonost „megelőzően” használhatja, hasznosíthatja. Cikkünkben ezen jogokról szeretnénk egy rövid összefoglalóval szolgálni.

Ezen jogokban közös, hogy idegen dolgon állnak fenn, a tulajdonjog önállósult részjogosítványait jelenítik meg, valamint időben behatárolt jogok. A korlátolt dologi jogok közé tartozik a zálogjog, a használati jogok, a szolgalom és a közérdekű használat.

I. Zálogjog

A zálogjog valamely követelés biztosítékául szolgáló jog. A zálogjognak az a célja, hogy a hitelező visszakapja az általa nyújtott szolgáltatást, illetve a szolgáltatásáért járó ellenszolgáltatást megkapja. Abban az esetben, ha a szolgáltatást nem kapja meg, a zálogtárgyból kereshet kielégítést. A zálogjogosult nem tartja birtokában a zálogtárgyat, hanem a zálogkötelezett birtokában marad, viszont ingatlan esetében a tulajdoni lapon kell jelezni a zálogjog fennállását.

Ingatlan esetében az Ingatlan-nyilvántartásban (önálló egységként) nyilvántartott egész ingatlanra, vagy a zálogkötelezett tulajdoni hányadára lehet jelzálogot alapítani. A nyilvántartásba fel kell tüntetni, ki a jelzálog jogosultja és mi a biztosított követelés, azaz miért alapítják a jelzálogot. Amennyiben lakóingatlant zálogosítanak el, a szerződésben kell kikötni, hogy a zálogkötelezett az ingatlant kiürítve köteles a zálogjog érvényesítése során a kielégítés céljára rendelkezésre bocsátani.

A jelzálog fennállása alatt a kötelezett birtokolja a dolgot, a tulajdonos személyében változás nem történik, és az ő tulajdonjoga mellett terheli a zálogjog a zálogtárgyat. A kötelezett használhatja a dolgot, hasznait szedheti, megterhelheti, viszont az elidegenítéshez a zálogjogosult engedélye szükséges, valamint köteles a zálogtárgy épségét megőrizni.

A zálogjog elsőbbségi kielégítési jogot ad a zálogjogosultnak, azonban a bírósági végrehajtásban ez nem érvényesül maradéktalanul. Az ingatlan esetén a zálogjoggal biztosított követelést megelőzik a tartásdíjak és a bérjellegű követelések, és egy speciális rendelkezés szerint, ha közigazgatási végrehajtási eljárást is indítottak, akkor először ezt a követelést elégítik ki, és a megmaradó összeg kerül a bírósági végrehajtás során felosztásra.

I.1. Zálogjog alapítása

A zálogjog abban az esetben jön létre, ha a zálogjogosult és a zálogkötelezett megalapítja, valamint ha a zálogkötelezett rendelkezési joggal bír a zálogtárgy felett. Ingatlan esetében a zálogjog alapítása az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel egyidejűleg keletkezik.

Létrejöhet szerződés, jogszabály vagy hatósági rendelkezés alapján. Az ingatlant terhelő zálogjog létrejöttéhez a zálogszerződés írásba foglalása mellett közjegyző előtti közokiratba foglalás vagy ügyvédi ellenjegyzés szükséges. Ugyanezen szabályok vonatkoznak a zálogjog módosítására és megszűnésére. A zálogszerződést pótolja a jogszabály olyan rendelkezése, amely alapján valamely követelés jogosultját zálogjog illeti meg.

I.2. A jelzálogjog megszűnése

A jelzálogjog érvényesítése abban az esetben következik be, ha a teljesítési határidő eredménytelenül telik el, vagyis a zálogkötelezett nem teljesít és ezután a jogosult a követelést a zálogtárgyból elégítheti ki. Ehhez bírósági és végrehajtói okirat szükséges. A bíróság jogerős határozatában állapítja meg, hogy az adós nem teljesített, felszólítja a teljesítésre, és amennyiben a felszólítás után sem teljesít az adós, a jogosult végrehajtási lap kiállítását kérheti a bíróságtól, és ezután fordulhat a bírósági végrehajtóhoz.

Megszűnik a jelzálogjog, ha a jogosult követelését kielégítették, megszűnt a követelés, a zálogjogosult a zálogtárgy tulajdonjogát megszerezte, a zálogtárgy elpusztul, a követelés elévült (megszűnt), vagy a zálogtárgyat végrehajtási, vagy felszámolási eljárás során értékesítették.

I.3. Önálló zálogjog ingatlan esetében

Pénzügyi intézmény javára úgy is alapítható jelzálogjog ingatlanon, hogy az a zálogtárgyat csak egy meghatározott összeg erejéig terhelje. Ebben az esetben a zálogszerződésnek a zálogtárgy megjelölésén túl azt a meghatározott összeget is tartalmaznia kell, amelynek erejéig a zálogtárgyból kielégítés kereshető. (Ezt az összeget az ingatlan-nyilvántartásban is fel kell tüntetni.)

Használati jogok

II. Haszonélvezeti jog

A haszonélvezeti jog személyhez kötött jog, öröklés tárgya nem lehet. A haszonélvezeti joggal rendelkező személy jogosult a más tulajdonában lévő dolgot birtokában tartani, használni, hasznosítani és hasznait szedni. A haszonélvezeti jogot át nem ruházhatja, de a birtoklás, a használat, a hasznosítás és hasznok szedése jogának a gyakorlását átengedheti. Ezt akkor teheti meg, ha a tulajdonos nem tart igényt e jogok gyakorlására.

II.1. Haszonélvezeti jog alapítása

Haszonélvezeti jogot szerződéssel alapíthatunk, vagy keletkezhet jogszabályi rendelkezés alapján. A szerződésen alapuló haszonélvezeti jognál a felek szerződése mellett szükséges a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is a létrejöttéhez.  Ezzel szemben a jogszabályi rendelkezés alapján a törvény erejénél fogva létrejövő haszonélvezet esetén a haszonélvezet valamely jogi tény bekövetkezéséhez kötődik, és a keletkezésének az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése nem feltétele.

A haszonélvező a rendes gazdálkodás szabályai szerint köteles eljárni, a tulajdonos hozzájárulása nélkül csak abban az esetben változtathatja meg a dolgot, ha az eredeti állapotában nem alkalmas a használatra. A haszonélvezőt terhelik a használattal kapcsolatos költségek, kivételek ez alól a rendkívüli javítások, helyreállítások, melyeket a tulajdonos köteles elvégezni. Amennyiben ennek nem tesz eleget a tulajdonos, a haszonélvező elvégezheti a javításokat, és a haszonélvezeti jog megszűnését követően pedig a helyreállítások költségeit a tulajdonostól követelheti.

A tulajdonos jogosult a haszonélvező gyakorlását ellenőrizni, és amennyiben a dolog használata nem rendeltetésszerű, biztosítékot követelhet.

II.2. A haszonélvezeti jog megszűnése

A dolog elpusztulásának esetén a tulajdonos nem köteles a dolog helyreállítására, de amennyiben megteszi, vagy a dolog helyébe más dolog lép, a haszonélvezeti jog feléled, ebben az esetben viszont a tulajdonos kérheti a jog helyreállítására fordított összeggel arányos korlátozását.

Ha a tulajdonos a dolgot nem állítja helyre, a jog megszűnik. Továbbá megszűnik a haszonélvezeti jog a határozott idő elteltével, a jogosult halálával vagy jogutód nélküli megszűnésével, vagy ha a haszonélvező szerzi meg a dolog tulajdonjogát.

III. Földhasználat

A föld és az épület tulajdonjogának különválása esetén az épület tulajdonosát megilleti a rendeltetésszerű használathoz szükséges mértékű földhasználati jog. Ennek a résznek vonatkozásában az épület tulajdonosa jogosult a használatra, a haszon szedésére, valamint köteles a terhek viselésére.

IV. Telki szolgalom

A telki szolgalom csak ingatlant terhelhet, és legtöbbször két ingatlant feltételezünk, az uralkodó és a szolgáló telket, melyek többnyire szomszédosak egymással, hiszen a szolgalom egy kisegítő jog az szolgáló telek részéről. Az uralkodó telek mindenkori birtokosa a szolgáló telket meghatározott terjedelemben használhatja, vagy annak birtokosát valaminek az eltűrésére kötelezheti. A törvény példának említi az átjárást, vízelvezetést, vízellátást, villanyoszlop telepítését, illetve ha valamely föld nincs összekötve megfelelő földúttal, a szomszédok kötelesek eltűrni, hogy az ingatlan birtokosa az ő földjeiken átjárjon.

IV.1. A telki szolgalom alapítása

A telki szolgalom létrejöhet szerződés alapján, egyoldalú nyilatkozattal, amely esetben a két telek tulajdonosának azonosnak kell lennie, jogszabály alapján a szükségbeli úti szolgalomnál és elbirtoklás útján is, ha 15 éven keresztül a szolgáló telek tulajdonosa nem tiltakozik a használat ellen.

IV.2. A telki szolgalom megszűnése

A szolgalom bírósági határozattal szűnhet meg, valamint ha az uralkodó telek használata a továbbiakban nem szükséges, ha az uralkodó telek birtokosa 15 évig nem gyakorolja a jogát vagy eltűri, hogy abban akadályozzák, illetve a felek közös akaratnyilatkozatával.

Tulajdonjoggal, haszonélvezeti joggal vagy ingatlanjoggal kapcsolatos kérdése van? Forduljon hozzánk bizalommal!

dr. Dobos István ügyvéd – dobos@doboslegal.eu vagy +3630-3088151

A témában megjelent cikkeink:

Real estate purchase in Hungary (1)

Why is it a good investment to buy an apartment in Hungary? (2)

Immobilienkauf in Ungarn