Avagy miért fontos az ingatlan-adásvételi szerződésben megfelelő összegű kötbérkikötés mellett a tulajdonátruházásra vonatkozó szavatossági kötelezettség rögzítése.

Ingatlan adásvételi szerződés megkötése és a tulajdoni lap vizsgálata:

Alapvető ügyvédi feladat ingatlan adásvételi szerződés szerkesztésekor, hogy az okiratszerkesztő ügyvéd teljes körűen megvizsgálja az ingatlan tulajdoni lapját: Ellenőrizze, hogy az eladó az ingatlannyilvántartásba bejegyzett tulajdonos-e, illetve hogy a tulajdoni lap tartalmaz-e az ingatlannal kapcsolatos terheket. Elidegenítési és terhelési tilalom fennállása esetén például az ingatlan nem átruházható.

Amikor az ingatlan tulajdoni lapjának vizsgálata nem elegendő:

Ingatlan tulajdonjogát a tulajdonostól lehet fő szabály szerint megszerezni. Tekintettel arra, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhitelesen tartalmazza, hogy ki az adott ingatlan tulajdonosa, úgy tűnik, hogy egyszerű dolga van a vevőnek az ingatlan adásvételi szerződés előkészítésekor: Elegendő az ingatlan tulajdoni lapját „lekérni”, majd ott a tulajdoni lapra bejegyzett ingatlantulajdonos személyét ellenőrizni. Vannak azonban olyan esetek, amikor ez mégsem elegendő:
Elképzelhető olyan eset is, amikor az eladó a tulajdonjogát érvénytelen vagy hatálytalan jogügyleten alapulva szerezte meg. Ennek egyik példája az, amikor a felek nem vették figyelembe például egy adott önkormányzat elővásárlási jogát az ingatlan-adásvétel során. Ilyen helyzetben az önkormányzat utólag megtámadhatja a szerződést úgy, hogy az ingatlannyilvntartásról szóló törvény szerint törlési pert indít: Keresettel kérheti a bíróságtól a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását érvénytelenség címén az, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti. Amennyiben a törlési per eredményeként megállapításra kerül, hogy a tulajdonszerzés érvénytelen volt, úgy az eladó a törlési per végén hozott ítélettel törlésre kerül, mint az adott ingatlan tulajdonosa.

Az új vevő helyzete a törlési per függvényében:

A fentiek alapján természetesen felmerül a kérdés: Amennyiben megállapításra kerül az eladó tulajdonszerzésének hibája, az hatással van az ingatlan „új vevőjére” is?
Amennyiben a törlési perben hozott ítélet szerint megdől, hogy az ingatlan eladója érvényesen szerezte meg a tulajdonjogát, úgy a törlési per az érvénytelenül tulajdonjogot szerző eladótól ingatlant szerző vevővel szemben is megindítható. A Polgári Törvénykönyv szerint ezen igényeket a jogosult a szerződéskötéstől számított három év elteltével nem érvényesítheti. Az ingatlan vevőjének kockázata tehát határozott idejű.
Függetlenül attól tehát, hogy az eladó az ingatlan-nyilvántartásban az adott ingatlan tekintetében tulajdonosként bejegyzésre került, a vevő számára kockázatot jelent az, hogy az eladó milyen jogügylettel szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát. Adott esetben az eladó tulajdonszerzésének jogi hibája megakadályozhatja, hogy a vevő az ingatlan tulajdonosává váljon.

Mi a megoldás?

A fent írtak alapján egy jogi átvilágítás során szükséges lehet azon ügylet körülményeinek és dokumentációjának teljes körű vizsgálata, amellyel az eladó az ingatlant korábban megszerezte. Különösen fontos ingatlanadásvétel esetén ez a jogi átvilágítás akkor, ha az eladó tulajdonszerzése óta három év még nem telt el, hiszen ilyenkor egy törlési per keretében akár az új vevőtől is „elperelhető” a nemrég szerzett ingatlan.
Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt lefolytatott átvilágításon kívül szintén indokolt lehet megfelelő összegű kötbérkikötéssel megerősített szavatosságvállalást kérni az eladótól, amely esetben az eladó szavatol azért, hogy ő az ingatlan tulajdonosa, illetve hogy harmadik félnek nem áll fent olyan igénye, amely alapján az eladó korábbi tulajdonszerzése egy törlési per keretében megdőlhet.

Amennyiben Önnek ingatlanjogi kérdése van, úgy a Kapcsolatok menüpont alatt fel tudja venni munkatársunkkal a kapcsolatot.