A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet 3. § (1) bek. szerint a jótállás időtartama a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától kezdődik.

A rendelet a jótállási idő szerint három csoportra osztja a jótállás körébe tartozó épületrészeket:

– A rendelet 1. és 2. mellékletében meghatározottakra a jótállási idő 3 év.

– A 3. mellékletében meghatározottakra 5 év

– A 4. mellékletében meghatározottakra 10 év.

1. A garázs a 2. sz. melléklet k) pontja alá esik [gépkocsitároló helyiség (garázs, teremgarázs)], így erre a jótállási idő 3 év.

2. Az 1. sz. melléklet 1.e pontja alá tartozik a tető [a lakóépület tetőzete és az azon levő tetőfelépítmények], így erre a jótállási idő szintén 3 év.

Fontos kiemelni, hogy ez a jótállási idő a tetőre, mint épületszerkezetre irányadó. Az épületszerkezeten beépített termékekre/anyagokra külön jótállási határidők vonatkoznak, ugyanis ezek a 3. sz. mellékletben vannak felsorolva, amelyek az 5 éves jótállási időbe esnek. Ilyen tetővel összefüggő „termékek”:

• Égetett agyag tetőfedő elemek (tetőcserép)

• Tetőfedő elemek (pala, hullámpala)

• Fémlemez tetőfedő elemek (horganyzott acéllemez, horganylemez, alulemez, műanyaggal bevont fémlemez)

• Beton anyagú tetőfedő elemek (betoncserép)

• Tetőkibúvók, felülvilágítók, hófogórács stb.

• Tetőszigetelő habbevonatok

• Tető és padló szerelvények (összefolyók, páraszellőzők stb.)

Az említetteken felül a 4. sz. mellékletben kerül feltüntetésre a „Fém, vasbeton és fa előregyártott tetőszerkezeti eleme”, így erre a jótállási idő 10 év.

3. A folyosó a 2. sz. melléklet e) pontjában [folyosók és függőfolyosók] került feltüntetésre, így erre a jótállási idő 3 év.

Amennyiben a folyosón vízszigetelési problémák vannak, úgy itt is irányadó, hogy a beépített termékekre külön 5 éves jótállási idő van, azok ugyanis a 3. számú mellékletben vannak feltüntetve:

Bitumenes vízszigetelő lemezek

Műanyag vízszigetelő és burkoló lemezek, fóliák

4. A melegvíz tartály az 1. sz. melléklet c) pontja alá esik [a melegvízellátó berendezés (gáz-vízmelegítő, villanybojler, fürdőkályha)], így erre a jótállás szintén 3 év.

Megszakadás/újraindulás kérdése:

Alapvetően a megszakadás a jótállásnál nem játszik szerepet, ez a polgári jogi elévülés jogintézményének egy tulajdonsága. A jótállás határideje jogvesztő, vagy is az elévülés szabályai (így a megszakadás és a nyugvás) nem irányadóak rá.

A jótállási igény „újraindulni tud”, még pedig abban az esetben, ha a kijavításra/kicserélésre sor kerül.

A 6:173. § (2) bekezdésében foglalt utaló szabály szerint a kellékszavatosságra vonatkozó rendelkezéseket a jótállásra is alkalmazni kell. A 6:163. § (5) bekezdése szerint pedig a dolognak a kicseréléssel vagy a kijavítással érintett részére a kellékszavatossági igény elévülése újból kezdődik. Ezt a szabályt kell alkalmazni arra az esetre is, ha a kijavítás következményeként új hiba keletkezik.

Ennek megfelelően a kijavítási cselekményekkel a jótállási idő újraindul.

Bejelentés ideje:

A jótállási igény teljesítése szempontjából a jogosultnak egyedül azt kell figyelembe vennie, hogy a bejelentés a határidőn belül történjen meg. Erre vonatkozóan a Ptk. a jótállási igény érvényesítéséhez (6:173. §) fűzött kommentárban egyértelműen állást foglal:

A jótállási idő azt jelenti, hogy a kötelezett mely határidő alatt megjelenő hibákra vállal fokozott helytállási kötelezettséget. A kötelezett kizárólag azokért a hibákért áll helyt jótállási alapon, amelyek a jótállási idő letelte előtt keletkeztek, és a jogosult emiatt kifogását a jótállási határidőn belül bejelentette. A garanciális időn belül bejelentett hibák miatt viszont a helytállási kötelezettség azonos és teljes körű. A jótállási idő utolsó napján bejelentett hibára éppúgy kiterjed a jótállás, mintha a jótállási idő elején jelentkezett volna a hiba. A jótállási időn belül nem kifogásolt hibákra viszont a jótállás megszűnik (BH2007. 155.).

dr. Dobos István ügyvéd / dr. Schwartz Dániel

Újépítésű lakás garanciájával (jótállásával) kapcsolatos kérdése van? Ügyvédi irodánk szívesen áll rendelkezésére!

dr. Dobos István ügyvéd / +3630-3088151 / dobos@doboslegal.eu