A társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a társasház helye szerinti illetékes jegyző látja el. A jegyző hivatalból vagy bejelentés alapján járhat el.

1. A jegyző eljárása és a bejelentés határideje

A 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (a továbbiakban: Tt.) 27/A. § (2) bekezdése a következőket mondja ki: „A törvényességi felügyeletet gyakorló jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház

a) alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,

b) működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és

c) működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.”

Az eljárás megindítására a tudomásszerzéstől számított 30 nap, de legfeljebb az esemény bekövetkeztétől számított egy év áll rendelkezésre.

2. A bejelentési jogosultság

Bejelentéssel élhet a társasházi tulajdonostárs, valamint a meghatalmazottja akkor, ha tulajdonjogát, illetve meghatalmazotti mivoltját igazolni tudja, illetve a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a megválasztás tényének igazolása mellett.

A tulajdonostárs jogosultságát legalább nem hiteles és 30 napnál nem régebbi tulajdonilap másolattal, a meghatalmazott pedig a Polgári Törvénykönyv szerinti meghatalmazással igazolhatja; a közös képviselő és az intézőbizottság elnöke tisztségüket közös képviselő megválasztásáról szóló közgyűlési határozatot tartalmazóközgyűlési jegyzőkönyv-kivonat által igazolhatják.

Fontos, hogy a bejelentéshez szükséges jogosultság igazolása a bejelentő kötelessége, amit a bejelentéssel együtt kell megtennie, enélkül bejelentési jogosultsága nincs.

3. A jegyző eljárási jogai

Az eljárás során a jegyző bekérheti vagy az eljárás során megtekintheti a társasház működésével kapcsolatos iratokat, a közös képviselő személyes meghallgatását rendelheti el, akitől írásbeli nyilatkozatot kérhet, valamint helyszíni ellenőrzést tarthat.

A törvényesség helyreállítása érdekében írásbeli felhívást bocsáthat ki, melyre nincsen törvényben megszabott határidő.

Ha a társasház törvényes működése a felhívást követően sem áll helyre, a jegyző törvényességi ellenőrzési jogosultságának megfelelően keresettel a bírósághoz fordulhat.

4. Jegyző törvényességi felügyeleti jogkörébe nem tartozó esetek

A törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyekre, amelyben bírósági vagy hatósági eljárásnak lenne helye, illetve nem irányulhat a társasház működésének gazdaságossági vagy célszerűségi szempontból való vizsgálatára.

Nem vizsgálhatja továbbá a közös képviselő tevékenységét, megbízatását, díjazását, nincs joga a közgyűlési határozat megváltoztatására vagy érvénytelenségének megállapítására, közös képviselő leváltására, kinevezésére, közös költséggel, vagy a társasház pénzügyi problémáival kapcsolatos kérdések ellenőrzésére.

A jegyző törvényességi felügyeleti jogosultsága nem terjed ki továbbá a következő ügyekre: 

• a közgyűlési határozat kisebbségben maradt tulajdonos általi megtámadása, mivel itt bírói útnak van helye;
• közös képviselő elleni büntetőfeljelentés vagy kártérítési per indítása, mivel ez bírósági vagy rendősrési határkörbe tartozik;
• elszámolási viták, amelyek bírósági hatáskörbe tartoznak;
• számviteli előírásoknak meg nem felelő könyvelés, mely szabálysértési eljárás, büntetőeljárás vagy kártérítési per tárgya lehet;
• rezsicsökkentést érintő hirdetésekkel kapcsolatos panaszkezelés mely a fogyasztóvédelmi hatóság hatáskörébe tartozik;
• ha közös képviseletet ellátó vagy társasházkezelést végző cég regisztráció nélkül végzi a tevékenységét, melynek ellenőrzése és a regisztráció tárgyában a megyei (fővárosi) kormányhivatalok járási (kerületi) hivatalainál lehet eljárni;
• egyéb ügyek, így például állattartási vagy szomszédviták, illetve zajos tevékenység tárgyában az ügyben illetékes szerveknél való hatósági eljárás kezdeményezése a megoldás.

Végül pedig nem tartoznak a jegyző törvényességi felügyeleti hatáskörébe azon társasházi ügyek, amelyek tárgya közös képviselővel, számvizsgáló bizottsággal vagy intézőbizottsággal fennálló személyes konfliktus eldöntése.

5. A társasház törvényes működésének felülvizsgálatára irányuló eljárás

A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke a jegyző megkeresése esetén csatolja az eljárás lefolytatásához szükséges dokumentumokat, melyeket a jegyző az adott kérdések vonatkozásában megvizsgál.

A jegyző felhívás kibocsátása nélkül lezárja az eljárást, ha arra a megállapításra jut, hogy a törvényes működést sértő körülmény már nem áll fenn, vagy soha nem is állt fenn; a lezárásról írásban tájékoztatja a bejelentőt és a közös képviselőt.

Ha a jegyző társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 27/A. § (2) bekezdésébe ütköző körülmény fennállását állapítja meg, a (4) bekezdésnek megfelelő írásbeli felhívást bocsát ki a törvény működés helyreállítása vonatkozásában 60 napos határidő tűzésével, majd ennek leteltét követően ellenőrzi a felhívásban foglaltak teljesülését.

A közös képviselő a felhívásról annak közlését követő 3 napon belül kifüggesztett hirdetmény formájában értesíti a tulajdonostársakat.

A jegyző megszünteti az eljárást, ha megállapítja, hogy a társasház a felhívásnak megfelelően helyreállította a törvényes működést vagy a törvény működést sértő körülmény a továbbiakban már nem áll fenn. Az eljárás megszüntetéséről a bejelentőt és a jegyzőt írásban tájékoztatja.

Ha a jegyző a határidő letelte után azt állapítja meg, hogy a felhívásban foglaltaknak nem tettek eleget, így a törvényes működést sértő körülmény továbbra is fennáll, a jegyző a határidő eredménytelen leteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat. A pert a társasház ellen kell megindítani és annak lefolytatása a társasház címe szerinti járásbíróság hatáskörébe és illetékességébe tartozik.

6. Összegzés

A jegyző törvényességi felügyeleti jogköre tehát kizárólag a társasház belső szabályzatainak ellenőrzését, valamint a társasház működésének, határozatainak és a legfőbb döntéshozó szerv határozatainak törvényességi ellenőrzését, vagyis a jogszabályoknak és társasházi szabályoknak való megfelelésének vizsgálatát foglalja magában.

dr. Dobos István ügyvéd / Ritter Anna

Társasházi joggal, polgári joggal kapcsolatos kérdése van? Szívesen állunk rendelkezésére! 

dr. Dobos István ügyvéd / dobos@doboslegal.eu / +36 30 308 8151