Mit értünk a társasház fogalma alatt?

A Ptk. 5:85. § (1) bekezdése alapján: „társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül”.

Ptk. alapján a társasház külön tulajdonból és külön tulajdonként meg nem határozott épületrészből, épületberendezésből, helyiségből, valamint lakásból áll.

A Ptk. 5:85. § (5) bekezdése alapján „a társasháztulajdonra a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni”.

Kiindulva a Ptk. fentebb említett fogalmából, a társasház közös tulajdonába kerülnek azon épületrész(ek), épületberendezés(ek), helyiség(ek), illetve lakás(ok) amelyek nem minősülnek külön tulajdonnak, így a társasházra Ptk. a közös tulajdonra vonatkozó szabályait is kell alkalmazni.

Mit jelent a perbeli jogképesség?

A polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény 33. § alapján „a perben fél az lehet, akit a polgári jog szabályai szerint jogok illethetnek és kötelezettségek terhelhetnek”.

A perbeli jogképesség a perben félként való szereplés képességét jelenti, vagyis a fél az őt megillető perbeli jogokat gyakorolhatja és perbeli kötelezettségek terhelhetik.

A társasházzal kapcsolatos részletes szabályozást a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) tartalmazza.

A Tht. 3. § (1) bekezdése alapján: „a társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit”.

A társasháznak a tulajdonostársai egy egységes közösséget alkotnak, amelyet közösségnek vagy tulajdonosi közösségnek hívunk. Ezen rendelkezés alapján a társasház jogképessége korlátozott, más szóval relatív jogképességgel rendelkezik, ugyanis csak a jogszabályban felsorolt esetekben perelhet és perelhető. Ahogyan fentebb is említettük a Ptk. meghatározza a társasház fogalmát, melyen belül arra is kitér, hogy egyes épületrészek, épületberendezések, helyiségek, illetve lakások nem a tulajdonostársak külön tulajdonában vannak, hanem közös tulajdonban vannak tehát, az ezekkel kapcsolatos problémák (például: közös tulajdonban álló garázzsal kapcsolatos szavatossági igények érvényesítése) az egész közösséget érintik. A társasház közös tulajdonát érintő esetekben a társasház perbeli jogképességgel rendelkezik. Továbbá a Tht. meghatározza azon ügyeket is, amelyek esetén a társaság perbeli jogképességgel rendelkezik, ezek az alábbiak lehetnek:

• épület fenntartásával kapcsolatos és

• a közös tulajdonnal kapcsolatos

ügyek.

Fontos kiemelni, hogy ezen két esetkör viszonylag tágan értelmezhető, így összegyűjtöttünk néhány példát azzal kapcsolatban, hogy egy társasház mikor rendelkezik perbeli jogképességgel.

Kúria a Pfv.III.20.555/2010/4. számú határozata alapján, a társasház perbeli jogképességgel rendelkezik azon kereseti kérelmek esetében, amelyek a társasház háborítatlan használatával és birtoklásával kapcsolatban a társasház közösségét alkotó tulajdonostársaknak a jogvédelmére irányulnak.

A Legfelsőbb Bíróság Pfv. VII. 20.618/2008. számú határozata alapján a társasház perbeli jogképességgel rendelkezik az új épület közös tulajdonban álló részeinek jótállási kötelezettségével, illetve a szavatossági igénnyel orvosolható hibáival kapcsolatos ügyekben is.

A Szegedi Ítélőtábla f.30131/2009/3. számú határozata alapján, a közös tulajdonban és használatban álló épületrészek hibái miatti igények érvényesítése során a társasházi közösség tagjai nem külön-külön, hanem a többi taggal együtt, közösen a tulajdonközösség tagjaként léphetnek fel a kötelezettel szemben. Tehát ebben az esetben is a társasház perbeli jogképessége megállapítható.

A Kúria Pfv.21853/2012/6. számú precedensképes határozata alapján, a társasház szintén perelhető a közös tulajdonban levő épületrészek működtetése során keletkezett károkért. Tehát ezen károkért társasház tartozik felelősséggel és kerül jogviszonyba a kötelezettel.

Ezt követően felmerülhet azon kérdés, hogy mi történik akkor, ha nem a közös tulajdonban álló épületrésszel kapcsolatos működtetéssel okoznak kárt harmadik személynek (aki nem a tulajdonközösség tagja), hanem a közös tulajdonban álló épületről lehulló tárggyal. Ezen kérdéskörrel a Debreceni Ítélőtábla Pf.I.20.296/2013/4. határozata is foglalkozik. Az esetben, a felperes házastársa az utcán tartózkodott és közvélemény-kutatási munkát végzett, amikor a fejére zuhant a társasház közös tulajdonában álló épület közvetlen tető síkja alatt található stukkója, melynek következtében a házastárs meghalt. A stukkó lezuhanásának oka az volt, hogy az épület felszíne nagy mértékben kopott volt és avulási nyomok is láthatók voltak rajta. A perben a társasház perbeli jogképessége megállapítható volt, nem tartották be az építkezésre és a karbantartásra vonatkozó szabályokat.

Ki képviselheti a társasházat egy perben?

Miután tisztáztuk a társasház perbeli jogképeségének eseteit, felmerülhet az a kérdés, hogy ki jár el a társasház képviseletében egy perben.

A Tht. 3. § (1) bekezdése alapján „a perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg”.

Ez egy kógens rendelkezés. Tehát azon perekben, amelyekben a társasház perbeli jogképességgel rendelkezik a közös képviselőt illeti meg a perbeli cselekvőképesség, vagyis a perben többek között jognyilatkozatokat tehet, valamint eljárási cselekményeket is végezhet.

dr. Dobos István / Nagy Adrienn

Társasházi joggal kapcsolatos jogi kérdése van? Szívesen állunk rendelkezésére!

dr. Dobos István ügyvéd / +3630-3088151 / dobos@doboslegal.eu